各位同學好
這次不動產經紀人考試就土法土稅這科，
申論題在我總複習講義裡面都出現了，甚至第二題累進起點地價我在地政士考前重點提示也有說可能會考，還真的是神預測！
而今天剛好考選部公布熱騰騰的經紀人選擇題答案 ，如果有來參加昨日的解題講座或是觀看解題直播的同學，可以發現我們解題答案幾乎差不多！
以下針對幾題有爭議，以及重要觀念，幫大家提示及補充：
[第12題]
選項(C)：甲、乙、丙等三人公同共有A地，甲出賣其應有部分於丁時，乙與丙之先買權的競合，依其應有部分比例定之
→應為”潛在”應有部分。
選項(D)：甲將位於城市地方的A屋出租於乙供營業用，則其租金得超過A屋及其基地申報總價年息百分之十
→學者通說土法第97條之房屋租金管制限於住宅用，故營業”得”超過沒錯。
[第25題]
A地及坐落其上之B屋原同屬甲所有。甲僅將B屋贈與並移轉給乙，乙以B屋設定抵押權給丙，其後，法院拍賣B屋而由丁拍定。下列敘述何者正確？
選項(A)：根據民法876：設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定
→而今天題目其實甲已將房屋轉讓，故設定抵押時，土地及建物非屬同一人，故不符合本條文要件嚕。
選項(B)：應屬民法425（推定租賃）：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」
→故應該選B。
[第28題]
→有關於優先購買權得否預先拋棄：
1.耕地：根據大法官釋字124號，耕地優先購買權不得預先拋棄
2.共有土地：他共有人於買賣契約將成立之際，預先拋棄其即可取得之優先購買權，非法所禁(最高法院80年台上第2529號判決)
3.選項(D)：雖然地上權會同登記請求經過15年而消滅時效，但不可說”消滅”，而是相對人產生抗辯權
[第29題]
→其來自於最高行政法院99年度3月份第1次庭長法官聯席會議之決議內容。而這題好判斷在於地目註記屬事實行為，我在土地法課堂中常跟大家提醒行政處分概念，也說明過行政機關的行政處分與事實行為不同，差別在於救濟方式，故這題即使沒看過應該也有機會答對。
[第34題]
甲、乙、丙、丁、戊、己等六人分別共有 A 地，其中的甲、乙、丙、丁將 A 地全部出賣給戊。依近年最高法院判決見解，下列敘述何者正確？
→這題在我的高普考班土法有喔！近年實務及學者通說如下：
1.可以就整筆土地處分或設定用益物權予「不同意」共有人之一或數人
2.不可以就整筆土地處分或設定用益物權予「同意」共有人之一或數人
（理由請參見我的講義第44、45頁）
[第39題]
甲有A地一筆，並將 A 地出賣給乙，約定由乙負擔以應辦理所有權移轉登記日當期之公告土地現值計算之土地增值稅；但甲遲延辦理 A 地所有權移轉登記，致乙多繳稅額。下列敘述何者正確？
→此可參考最高法院91年度第六次民事庭會議紀錄及最高法院91年台上字第2632號裁判。其中，約定買方負擔土地增值稅係屬契約自由，而是否要負損害賠償，則觀該損害是否與延誤有相當因果關係，而本題確實因甲延誤導致乙受有損害，故可依民法231請求賠償。
及相關熱議時事
