許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今天專欄來談談最近廣受討論的不動產契約公證議題
參考新聞：
司法新政　買賣房屋須先花錢公證契約【原文轉自：蘋果日報】
買賣不動產 擬強制公證【原文轉自：經濟日報】

首先，要先知道有關法源為民法第166-1條：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」旨在減少事後糾紛之發生，由公證人為買賣交易把關，達成保障私權及預防訴訟之目的。

但考量此規定相對會增加民眾交易成本，故於民國88年修訂公布後，有特別註明該條施行日期，由行政院會同司法院另定之。

也因為民間業者反對，直至現在10多年都未曾施行，而最近司法院在進行司法改革，考量減輕法官工作量，將協調法務部確認本條施行日期，亦即施行後，未來不動產交易、設定等契約都要事先經過公證，以確認雙方權利義務關係。

而本條施行後可能衍生的問題，茲幫各位彙整如下：

1. 增加交易成本：
   (1)交易費用中將新增一筆公證費用。又負擔者究為買方或賣方？可能導致糾紛。
   (2)公證為債權契約，申請土地登記時所檢附的物權契約，仍須檢附印鑑證明，並無助於降低交易成本。
2. 執行效率不佳：
   (1)目前全台公證人數僅110多位，但每年不動產交易量平均至少達20萬棟，相差過於懸殊，可能使得公證執行效率不佳。
   (2)依公證法第71條：「公證人於作成公證書時，應探求請求人之真意及事實真相，並向請求人說明其行為之法律上效果；對於請求公證之內容認有不明瞭、不完足或依當時情形顯失公平者，應向請求人發問或曉諭，使其敘明、補充或修正之。」公證書做成需進行說明與確認，需耗費相當之時間。
3. 影響交易效率：
   (1)交易過程除買賣媒合外，尚須新增公證程序。在市場上已有不動產經紀人、地政士等不動產交易專業人士外，再新增加公證人，將增加交易複雜度，可能影響交易期程。
   (2)又如建商此種有大量買賣交易行為者，每筆訂約皆須公證，耗時費力。
   (3)實務上，買賣雙方如有需要自會進行公證，似無須特別以法律強制之。
4. 衝擊既有專門職業：
   公證人部分工作內容與經紀人、地政士重疊，衝擊既有證照制度(尤其是地政士)。
5. 法律性質問題：
   (1)當事人互相表示意思一致，契約即為成立，公證並不能否認契約存在，只是在發生糾紛時，有利於舉證。
   (2)契約經公證不代表發生物權變動效力，仍須待土地登記完畢方為生效，故可能發生甲與乙買賣契約公證後，乙就誤以為移轉妥當，但後甲旋即與丙辦理登記完畢，進而發生糾紛。
   (3)此外，債權契約簽訂後，未公證亦未登記完畢前，該契約究屬預約、無效或未成立，抑或以公證係契約之特別成立要件或特別生效要件等，學說尚有分歧。

以上提供各位同學參考，尤其是考地政士的同學，應予以持續注意動向！

參考資料：
葉裕州，民法第166-1條不適於施行之初探，台中市地政學會會刊。

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