許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今天談談有關土地政策及利用之「農地違規工廠」問題
可先參考下列新聞：
區域計畫過後「五年」不搬者：拆！ 台中再推農地工廠新對策【原文轉自：環境資訊中心】

目前台灣農地違規問題嚴重，有俗稱「北農舍、中違章、南種電」之現象，而3/24日審查臺中市區域計畫案（草案）時提及未登記工廠之處理，而且這次作法94狂，要即報即拆，相關作法同學們可準備起來，考土地政策或利用時可能會派上用場。尤其，前陣子天下雜誌一系列違章工廠的報導（可參考：《天下雜誌：農地上的世界冠軍　卻是違章工廠！》），加上最近在吵的彰化違章工廠搶建，還有小英政府努力推的綠能產業而形成種電問題，今年議題正夯，值得注意入題！！

茲簡單幫各位整理一下台中市政府提出未登記工廠之處理方式：

(一)短期處理原則

1. 重新查核、檢討未登記工廠是否有排污等危害周遭環境的情事，並基於公平與使用者付費原則，優先加強相關施政宣導與增設產業園區後，再落實取締地主之違規行為，以維護周邊生活、生產之安全。
2. 對於「工廠管理輔導法」所載97年3月14日以後才出現之違規使用行為應嚴格取締。
3. 處理步驟：
   (1)104年1月1日後新建中之違章工廠即報即拆（重要！）
   (2)特定區域之清理
   (3)盤點、清理既存之未登記工廠
   (4)策略性產業(如智慧機械、航太零組件)及具汙染產業處理計畫
   (5)吸納新訂擴大都市計畫範圍周邊未登記工廠進駐
   (6)廠商申購開發之產業園區其位於農業用地之違規工廠搬遷管制
   (7)其他相關配套及輔助措施(如追蹤管考、優惠補助、暫時安置等)

(二)中長期處理原則

依循「工廠管理輔導法」，在不影響糧食安全與農地資源之原則下，建立未登記工廠輔導機制；如地主無土地變更合法化之意願，建議應積極依相關法令（如：建築法、環保法、區域計畫法、都市計畫法等相關法令）取締，並強制要求地主回復農業使用（如植物工廠、立體農場等）或造林。

(三)整體輔導原則

針對位於特定農業區之未登記工廠處理，應以保存現有農地資源為原則，並以輔導遷廠為優先考量；如無影響周邊環境農業耕作者，建議予以輔導合法化；倘若有影響情形者，則建議輔導遷廠為原則。

(四)分區或用地變更原則

建議整體規劃考量為宜，並針對未登記工廠群聚達一定規模（如非都市土地達5公頃以上、都市土地達3公頃以上），已改變分區使用性質應辦理分區變更者優先輔導之，以避免零星個案申請。

(五)配合新訂擴大都市計畫及進行都市計畫通盤檢討

1. 盤查優良農地：都市計畫通盤檢討前，建議應優先盤查既存大面積、完整之優良農地，並依據區域計畫對於都市農業發展定位之指導原則辦理檢討。
2. 通盤檢討都市計畫農業區：未登記工廠大多數位於都市計畫農業區，應於都市計畫通盤檢討時，配合產業發展政策，並建議依循產業創新條例，配合變更適當之土地使用分區，積極引導工廠集中發展，避免破壞既存優良農地。
3. 新訂擴大都市計畫：配合未登記工廠輔導遷移，配合劃定擴大產業型都市計畫提供進駐。

但這最終還是在於行政執行問題！

另外，回歸一些基本題，相關計畫法規至少要背：

1. 土地使用應依循區域計畫指導進行管制：按區域計畫法第15條規定，區域計畫公告實施後，應由有關直轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關核備後，實施管制。亦即非都市土地使用應依循區域計畫所訂定空間發展策略架構，依非都市土地分區使用計畫及分區圖予以編定使用地，並進行管制。
2. 違反土地使用管制之處罰：依區域計畫法第21條與第22條，違反第十五條第一項之管制使用土地者，由該管直轄市、縣（市）政府處新臺幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並得限期令其變更使用、停止使用或拆除其地上物恢復原狀。前項情形經限期變更使用、停止使用或拆除地上物恢復原狀而不遵從者，得按次處罰，並停止供水、供電、封閉、強制拆除或採取其他恢復原狀之措施，其費用由土地或地上物所有人、使用人或管理人負擔。前二項罰鍰，經限期繳納逾期不繳納者，移送法院強制執行。違反前條規定不依限變更土地使用或拆除建築物恢復土地原狀者，除依行政執行法辦理外，並得處六個月以下有期徒刑或拘役。

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