許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

連假愉快！
今天專欄提點一下有關「都市更新有關房地合一稅課徵」的眉角

問：假設甲於100年購入A房地，後參與都市更新，並於今年(106)交屋後同年出售，請問房地合一稅適用新制還是舊制呢？
答：土地用舊制、房屋用新制！

※判斷標準：
視舊房地取得時間
103.01.01以前→土地舊制、房屋新制
103.01.02～104.12.31（持有超過2年）→土地舊制、房屋新制
103.01.02～104.12.31（持有未達2年）→土地新制、房屋新制
105.01.01以後→土地新制、房屋新制

舊制就是房地分離課稅：土地免所得稅、房屋視為財產交易所得
新制則為房地合一課稅：(房地收入－成本－費用－依土地稅法計算之土地漲價總數額)*稅率

重點又來了，房屋稅率要用多少？？

就是依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（104.7.21）第五點，個人以自有土地與營利事業合建分屋所取得之房屋，依本法第十四條之四第三項規定計算房屋持有期間，應以該土地之持有期間為準。換言之，都更分配房屋雖適用新制，但其持有期間以土地為準，故自100年取得至106年出售，適用稅率為20%。
[曾老師悄悄話]也就是得適用較低稅率，而非分屋之後適用45%高稅率，不然這樣誰要參加都更或合建！

此外，特別注意一下，依「房地合一課徵所得稅申報作業要點」（104.7.21）第四點，營利事業實施都市更新事業，依權利變換取得都市更新後之房屋、土地，其房屋、土地取得日之認定，為都市更新事業計畫核定之日。

參考資料：

1. 財政部-房地合一懶人包
2. 房地合一課徵所得稅申報作業要點

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