許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄主要與高普考同學相關（土地政策、土地利用科目參考）

由於有同學問到容積獎勵（尤其是停車獎勵適用）之問題，故今日專欄幫各位彙整一下容積獎勵之相關內容（另下篇將再針對最近在吵的容積移轉代金制跟各位說明）。

容積獎勵主要是為解決部分公共服務機能不足問題，故以容積作為獎勵誘因，鼓勵民間設置必要性之公共設施或配合相關政策，對都市發展而言具有正面意義。然而，現行最大問題是，什麼政策(如最近的危老重建)都想利用一致性的容積獎勵來推動，與現行都市計畫脫勾，甚至可說是凌駕其上，跳脫都市計畫整體性空間規劃秩序，違反土地使用分區原本所欲達到之維持良好環境品質目的。
即使目前都市計畫法臺灣省施行細則有容積上限之規定，但仍有個別基地獎勵而缺乏周邊公共設施配合調整之問題（例如樓變高，但聯外道路仍狹窄）。

現行規定中，以建築容積做為獎勵之主要類型，如下：

一、開放空間獎勵

依據：建築技術規則§285：留設開放空間之建築物，經直轄市、縣（市）主管建築機關審查符合本編章規定者，得增加樓地板面積合計之最大值Σ△FA，應符合都市計畫法規或都市計畫書圖之規定；其未規定者，應提送當地直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議通過後實施。

二、停車獎勵（現在已沒有獎勵停車位，而稱「鼓勵停車位」回歸都市計畫獎勵）

1. 100年6月30日之前
   (1)適用內政部解釋：「關於獎停車位使用權問題，「應由所有權人、使用人依使用管理約定為之，所有權人亦不應排除於公眾之外，故停車空間不論由所有權人自行使用或供任何不特定人依約定之使用，咸屬供公眾使用」其中由於所有權人亦不應排除於公眾之外文字之故，停車位實質上排除了公眾使用。
   (2)而後監察院提出修正，認為未落實將「獎勵停車位」開放供不特定公眾使用，悖離增設停車空間之目的，加上建築技術規則授權增設停車空間給予容積獎勵，與法律保留原則有違，且導致容積總量管制流於形式等。
2. 100年6月30日之後
   (1)發布修正「建築技術規則」建築設計施工編第59條之2、廢止內政部解釋、函頒「建築物增設停車空間供公眾使用鼓勵原則」。
   (2)「建築技術規則」建築設計施工編第59條之2：建築計畫為鼓勵建築物增設營業使用之停車空間，並依停車場法或相關法令規定開放供公眾停車使用，有關建築物之樓層數、高度、樓地板面積之核計標準或其他限制事項，直轄市、縣（市）建築機關得另定鼓勵要點，報經中央主管建築機關核定實施。本條施行期限至中華民國101年12月31日止。
   (3)換言之，停車位獎勵法源回歸都市計畫，授權由地方政府自訂獎勵及管理辦法，並提升到自治條例之位階。

三、都市更新獎勵

1. 法源：都市更新條例第四十四條第三項規定授權訂定《都市更新建築容積獎勵辦法》
2. 項目（文字簡化）：
   (1)提升環境品質：
   • 公：額外提供公益設施（§4）
   • 公：協助開闢或管理維護周邊公共設施，或捐贈都市更新基金（§5）
   • 設：整體規劃設計對都市環境品質、無障礙、景觀、防災、生態具正面貢獻，或採智慧型建築設計，其標準高於都市計畫等相關法令規定（§7）
   • 建：取得綠建築候選證書及通過綠建築銀級以上（§8）
   • 6年：優先或迅行劃定，自公告日起6年內申請實施都市更新事業（§9）
   • 3千：完整計畫街廓或面積達3千平方公尺以上（§10）
   (2)社會與弱勢關懷：
   • 違：處理舊違章（§11）
   • 樓：更新後超過1/2原土地及建築物所有權人之分配未達各該直轄市、縣(市)平均每戶居住樓地板面積，更新後不增加更新前住宅單元10%（§12）
   (3)歷史文化保存維護：
   保存維護具歷史性、紀念性、藝術價值之建築物（§6）
3. 上限：不得超過各該建築基地1.5倍之法定容積或各該建築基地0.3倍之法定容積再加其原建築容積，且不得超過依都計§85訂定施行細則之規定。

四、聯合開發獎勵

法源：如大眾捷運系統土地開發辦法§29：依本辦法申請投資土地開發且無償提供捷運設施所需空間及其應持分土地所有權者，其建築物樓地板面積與高度得依規定放寬。

五、都市計畫獎勵

各都市計畫另有不同容積獎勵，項目含括公益性設施、基地規模、綠建築、防災、停車等。

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