各位同學好
土地利用概要、土地政策、土地利用法規參考！
今日專欄來談「公共設施保留地檢討變更」，也就是俗稱的公共設施用地「解編」，目前實務執行主要依據為「都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則」（內政部102.11.29台內營字第10203489291號函）
各位同學需要瞭解及準備的有以下幾個問題：
(一)為何要將公保地檢討變更？
(二)公保地如何檢討變更？
(三)公保地檢討變更後有何影響？
參考回答方向與方式：
(一)為何？
ANS：
- 侵害人民財產權之疑慮（最重要！！）：各級都市計畫權責機關任令部分都市計畫公共設施保留地長達3、40年迄未取得，嚴重傷害憲法保障人民之生存權與財產權。尤其，都市計畫編定公共設施用地，最長應於25年內完成，逾25年仍未取得開發之公共設施用地，理應限期檢討，對不必要的部分應儘速解編，如逾3、40年仍不取得使用，更表示已無公共設施用地保留之必要。
- 人口成長逐年遞減卻未核實調整計畫人口：近年來臺灣地區人口成長，雖已呈現出遞減之趨勢，惟調降計畫人口數恐將影響部分土地使用分區之劃設，將連帶影響民眾之居住財產、權益等，各都市計畫擬定機關往往囿於上述因素考量，於都市計畫辦理通盤檢討時，仍維持原規劃容納人口方式檢討，而不予調降計畫人口，以致無法據以核實檢討公共設施用地之實際需求。
- 人口結構改變而須因應調整公共設施類型：面臨人口結構朝向高齡化、少子女化現象，都市計畫公共設施宜因應社會發展轉型調整使用型態，以符合社會發展所需。
- 促使有限土地資源合理利用：基於台灣土地資源有限，以及前述人口成長及型態的轉變，如有不符需求或低度使用之公共設施保留地，理應予以檢討及變更，以達到地盡其利、地利共享之目標。
(二)如何？
ANS：
- 檢討構想
依都市計畫公共設施保留地檢討變更作業原則，其檢討構想有以下四點：
(1)應維護公共維生、都市防災、環境品質等之公共設施用地服務品質
(2)因應高齡少子女化社會發展需要，優先檢討調整高齡化社會發展之社會福利設施需求。
(3)核實檢討總人口成長需求。
(4)以生活圈模式檢討公共設施用地，取消功能重疊之公共設施。 - 變更方式：
(1)整體開發（檢討變更為可建築土地與仍維持公共設施用地併同辦理跨區市地重劃）
(2)變更恢復原分區、同性質分區、農業區或保護區
(3)其他（租用、鼓勵民間自行整合開發、指定都市更新地區）
(三)影響？
ANS：
- 對周邊居民之影響：公共服務水準、居住環境品質降低之疑慮。
參考新聞：
居民不滿公園變建地 中市：專案檢討後綠地更多（2017.12）【原文轉自：自由時報】
中市公園綠地解編 議員籲綠地保留給市民（2017.12）【原文轉自：今日新聞】
公設地解編 市府：地主估分回5成5（2017.11）【原文轉自：自由時報】 - 對土地所有權人之影響：雖得以保障土地所有權人之財產權，惟整體開發方式卻限制僅能領回50%，似乎有保障不足及不公平之疑慮。
經檢討不必要之公共設施用地變更為住宅區、商業區或其他使用分區之土地，併同檢討後仍保留為公共設施用地之土地，以政府公辦整體開發方式取得興闢仍有需要之公共設施用地。根據該要點規定：以政府公辦方式辦理整體開發，並為落實受益者負擔之精神、公平負擔開發後之公共設施用地，跨區整體開發後土地所有權人領回之可建築用地以50%為上限。實際開發後領回之抵價地比例或重劃負擔比例應依中央主管機關核定之比例為準。（此部分為具有爭議的地方！因為所有權人被限制3.40年後，卻只能領回50%土地？）
參考新聞：
公設保留地大檢討 原受害地主：二度傷害（2017.12）【原文轉自：蘋果地產】
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土地法規實例研習,許文昌老師
A鄉公所在甲之土地上鋪設柏油路面供民眾通行，甲遂依民法第767條第1項請求A鄉公所刨除柏油路面並返還土地。於訴訟過程中，兩造攻防方法涉及公用地役關係存在與否之公法關係爭議，試問爭訟應由普通法院審判，抑或由行政法院審判？又，既成道路成立公用地役關係之條件為何？既成道路成立公用地役關係是否仍須辦理徵收補償？甲可否依司法院釋字第400號解釋向A鄉公所請求徵收？試依司法院釋字第400號及第758號解釋意旨說明之。
﹝解答﹞
(一)依據司法院釋字第758號解釋意旨，A鄉公所在甲之土地上鋪設柏油路面供民眾通行，甲依民法第767條第1項請求A鄉公所刨除柏油路面並返還土地，核屬私權性質，故應由普通法院審判。至於訴訟過程中，縱兩造攻擊防禦方法涉及公用地役關係存在與否之公法關係爭議，亦不受影響。
(二)公用地役關係乃私有土地而具有公共用物性質之法律關係。既成道路成立公用地役關係之條件有三：
- 不特定之公眾通行所必要，而非僅為通行之便利或省時。
- 於公眾通行之初，土地所有權人並無阻止之情事。
- 須經歷之年代久遠而未曾中斷，所謂年代久遠雖不必限定其期間，但仍應以時日長久，一般人無復記憶其確實之起始，僅能知其梗概（例如始於日據時期、八七水災等）為必要。
(三)依據司法院釋字第400號解釋意旨，既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償。各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。若在某一道路範圍內之私有土地均辦理徵收，僅因既成道路有公用地役關係而以命令規定繼續使用，毋庸同時徵收補償，顯與平等原則相違。
(四)甲不得依司法院釋字第400號解釋向A鄉公所請求徵收。其理由如下：
- 釋字第400號解釋：「……，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償，……」，亦即國家應制定法律，並依法律規定給予補償，並非謂國家應依本解釋辦理徵收給予補償。
- 釋字第400號解釋：「……，各級政府如因經費困難，不能對上述道路全面徵收補償，有關機關亦應訂定期限籌措財源逐年辦理或以他法補償。……」，足以說明該解釋係為國家立法及施政之方針，並非可作為向國家請求財產上給付之公法上原因。