許文昌/曾榮耀不動產全制霸

因地政士考試日期將近，今日專欄特別針對考地政士與不動產經紀人有關的「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」進行重點提醒。尤其，地政士考生要注意考在地政士法題目中。

為強化我國公、私部門防制洗錢相關作為，洗錢防制法於105年12月28日修正公布，106年6月28日施行，依規定地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關行為時，為該法指定之非金融事業或人員，應依規定確認及留存客戶身分資料、加強客戶審查、留存交易紀錄、向法務部調查局申報疑似犯洗錢行為，或收受、持有或使用之財物或財產上利益之罪之交易。因此，為落實地政士及不動產經紀業防制洗錢相關作為，內政部爰依該法授權規定，訂定「地政士及不動產經紀業防制洗錢辦法」，法條共計10條。茲提醒考試重點如下：

一、防制工作

地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關之行為時，應依本辦法規定確認及審查買賣交易當事人（以下簡稱客戶）身分，留存客戶身分資料及必要之交易紀錄，於發現疑似洗錢交易情事應向法務部調查局申報。也就是包含三項重要工作：確認及審查身分→留存身分資料及交易紀錄→申報疑似洗錢交易

二、低風險客戶：免加強身分審查

經風險評估屬低度洗錢或資恐風險者，免依規定審查實質受益人及加強重要政治性職務人士之審查：

1. 客戶為自然人，已提供資金來源證明。
2. 申請政府機關提供之首次購屋或相關優惠購屋貸款。
3. 依法向政府機關申請優先承購或讓售公有不動產。
4. 僅購買價格合於市場行情之一戶（棟）房地或一筆土地，且經向我國境內金融機構申請貸款支付各期款項或以價金信託專戶收付款項。但以分別訂立契約或分次購買方式進行買賣交易者，不適用之。
5. 抵押權人承受債務人提供擔保之不動產。

三、高風險客戶：主動申報

地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關之行為時，發現下列各款情事之一者，應向法務部調查局申報：

1. 客戶屬法務部依資恐防制法規定公告制裁名單，或其他國家、國際組織認定或追查，與恐怖主義或恐怖活動有關之個人、法人或團體。
2. 交易金額源自於國際防制洗錢組織所公告防制洗錢及打擊資恐有嚴重缺失，或其他未遵循、未充分遵循國際防制洗錢組織建議之國家或地區，或支付予該國家或地區之帳戶或人員，且疑似與恐怖活動、恐怖組織或資恐有關聯。
3. 客戶拒絕或無故拖延提供相關身分資料、使用假名、假冒他人名義或偽變造身分證件。
4. 交易金額與客戶年齡、身分或收入顯不相當，或以現鈔支付定金以外各期價款，且無合理說明資金來源。
5. 客戶要求將不動產權利登記予第三人，未能提出任何關聯或拒絕說明。
6. 不動產成交價格明顯高於市場行情且要求在相關契約文件以較低價記錄。
7. 其他疑似洗錢交易或資恐情事。

四、留存交易記錄

地政士及不動產經紀業從事與不動產買賣交易有關之行為時，應留存下列交易紀錄。但交易案件確無該交易紀錄者，不在此限：

地政士：

1. 不動產買賣契約書。
2. 定金及價款收支證明文件。
3. 交易帳戶號碼。
4. 簽證文件。
5. 受託事項往來文件。

不動產經紀業：

1. 不動產委託銷售契約書。
2. 不動產買賣契約書。
3. 要約書。
4. 斡旋金、定金及價款收支證明文件。
5. 交易帳戶號碼。
6. 受託事項往來文件。

前項交易紀錄得以專卷檔案或電子檔案方式留存，其保存期間自交易完成時起，至少五年。但其他法律有規定較長保存期間者，從其規定。

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