許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學2019新年愉快

今日專欄幫各位說明土地政策與土地利用、土地經濟學重要考試內容：「未登記工廠之指導原則」，提供作為各位在考試回答之參考。

全國國土計畫中提到由於非都市土地多為現況編定，並未整體規劃農業產製儲銷空間、都市及產業發展用地，隨著國內社會經濟發展結構轉變，因農業在經濟產值方面相對弱勢，使得農地轉為非農業使用情形普遍。農地變更以國家重大建設為主，特別是新訂或擴大都市計畫、非都市工業區及交通建設等。另外，農地上興建農舍及違規使用（如未登記工廠）普遍增加，亦嚴重影響農地資源及生產環境。

根據工廠管理輔導法之規定，經濟部公告186區特定地區推動合法化過程，須先將土地使用分區從「特定農業區」改為「一般農業區」，接著再變更編定為丁種建築用地，但合法化過程中面臨許多問題，甚至似又使農地交易獲得一線生機，投機行為又再出現。

為解決上述問題，全國國土計畫針對未登記工廠土地使用指導原則如下：

一、掌握未登記工廠資訊，擬定直轄市、縣（市）未登記工廠管理（輔導及清理）計畫：

直轄市、縣（市）政府應辦理未登記工廠資訊調查作業，建立未登記工廠數量、區位、面積、產業種類等，並擬定直轄市、縣（市）未登記工廠管理（輔導及清理）計畫，進行未登記工廠分級分類輔導。對於零星、新增之未登記工廠，優先依法令其變更使用、停止使用或拆除恢復原狀等，以保護農業生產環境完整性及遏止未登記工廠新增情形。

二、輔導轉型或遷廠原則：

針對非屬低污染產業或無法輔導廠地合法使用者，產業主管機關以按下列措施優先輔導為原則：

1. 輔導轉型：轉導轉型為符合所屬國土功能分區分類下容許使用範疇之產業使用。
2. 輔導遷廠：無法輔導其轉型經營者，配合產業主管機關各項土地優惠措施及廠地供給資訊，遷移至合法產業園區（或產業用地）及其他可供設廠土地。

三、輔導土地合理及合法使用

1. 屬聚集達一定規模以上或在地產業鏈結程度高之既存未登記工廠聚落，經產業主管機關認定符合中央或地方產業發展需求、具有優先輔導合法必要者，得輔導土地合理及合法使用。經產業主管機關認定非屬低污染產業者，優先朝輔導遷廠或轉型方式處理。
2. 產業主管機關應先查核未登記工廠聚落是否符合產業政策、鄰近產業園區（或產業用地）供給及產業園區規劃配合情形，以及是否符合所訂未登記工廠分級分類輔導措施。
3. 以不影響整體農業生產環境為前提，且避免位於符合農業發展地區第一類或國土保育地區第一類劃設條件之區位。如屬上述區位者，優先朝輔導轉型成與所屬國土功能分區分類相容之產業或輔導遷廠方式辦理。
4. 土地開發方式：
   1. 循都市計畫檢討、變更或新訂擴大都市計畫或依本法使用許可程序辦理為原則，不符所屬國土功能分區分類者，先依法完成國土功能分區分類檢討變更程序後始得為之。
   2. 依法需辦理環境影響評估、實施水土保持之處理（維護）及其他法令另有規定者，依環境影響評估法、水土保持法及其他法令規定辦理。
   3. 依本法使用許可程序辦理者，應符合前述安全性、公平性、合理性等原則。
5. 公告特定地區內未登記工廠之處理：位於依工廠管理輔導法第33條公告特定地區內未登記工廠，並依區域計畫法及相關法規變更為一般農業區丁種建築用地及其他使用地者，直轄市、縣（市）主管機關得按原使用地性質編定為適當使用地。如未來有擴大使用需求時，依本法相關規定辦理。

簡單來說，就是

1. 先擬定計畫，調查資料，作為執行基礎。
2. 零星、新增，強制變更、停止予拆除，避免繼續新增。
3. 與分區不相容或污染高者：
   1. 輔導轉型為相容類型
   2. 輔導遷廠
4. 聚集一定規模或產業在地產業鏈結程度高之聚落，經認定有必要，得有條件輔導土地合理及合法使用

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