許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

都市更新條例修法後將會是高普考、估價師考試重點。因此，今天專欄為各位整理與說明實際在進行更新事業的重要範圍－「更新單元」

首先，請先將非常重要的兩條條文背熟：

1. 經劃定或變更應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關依第29條規定審議核准，自行組織都市更新會實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之；變更時，亦同。(都更§22I)
2. 未經劃定或變更應實施更新之地區，有第6條第1款至第3款或第6款情形之一者(優先劃定：火、傾路、機、亟須保存維護)，土地及合法建築物所有權人得按主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依前條規定，申請實施都市更新事業。(都更§23I)

*更新單元劃定

一、意義

更新單元指可單獨實施都市更新事業之範圍(都更§3)。由於主管機關劃定更新地區通常有基本的目標、策略與再發展計畫，其範圍通常在數公頃或數十公頃，一次開發有困難，再加上雖區內大部分建物老舊，惟仍存在一些新建或無更新必要之建物，或有些整合不易，故就可掌握範圍劃為更新單元，單獨實施都市更新事業。

二、類型

1. 更新地區內：
   1. 主管機關劃定之更新單元(都更§22I)
   2. 依主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元(都更§22I)
2. 更新地區外：
   按主管機關所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元(都更§23I)

三、考量因素

更新單元之劃定，應考量原有社會、經濟關係及人文特色之維繫、整體再發展目標之促進、更新處理方式之一致性、公共設施負擔之公平性及土地權利整合之易行性等因素。(都更施§5)

四、更新單元劃定基準

主管機關訂定更新單元劃定基準，應依第6條第1款至第3款及第6款之意旨，明訂建築物及地區環境狀況之具體認定方式。

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