許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)查估規定：

1. 公告地價與公告土地現值之查估：公共設施保留地按毗鄰各非公共設施保留地之區段地價平均計算（平施§63Ⅰ）。所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地之區段線比例加權平均計算（平施§63Ⅱ）。
2. 土地徵收補償市價之查估：都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價。所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算（徵查§22ⅠⅡⅢ）。

(二)立法意旨：

公共設施保留地之地價查估不以勘估標的本身地價查估，而以毗鄰地價查估。其用意是不因勘估標的被指定為公共設施保留地，致地價跌落，而查估其本身地價，據以徵收補償，影響土地所有權人之權益。因此，現行規定，不論公告地價、公告土地現值或土地徵收補償市價之查估皆按毗鄰地價查估。

(三)對土地所有權人之影響：

就土地所有權人而言，稅負（包括地價稅、土地增值稅、房地合一所得稅、遺產稅及贈與稅等）愈低愈好；補償（指土地徵收補償）愈高愈好。

1. 稅負：
   1. 土地稅法第22條第1項規定：「非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者，徵收田賦。但都市土地合於左列規定者亦同：一、依都市計畫編為農業區及保護區，限作農業用地使用者。二、公共設施尚未完竣前，仍作農業用地使用者。三、依法限制建築，仍作農業用地使用者。四、依法不能建築，仍作農業用地使用者。
      五、依都市計畫編為公共設施保留地，仍作農業用地使用者。」
   2. 土地稅法第19條規定：「都市計畫公共設施保留地，在保留期間仍為建築使用者，除自用住宅用地依第十七條之規定外，統按千分之六計徵地價稅；其未作任何使用並與使用中之土地隔離者，免徵地價稅。」
   3. 土地稅法第39條第1項及第2項規定：「被徵收之土地，免徵其土地增值稅。依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前之移轉，準用前項規定，免徵土地增值稅。但經變更為非公共設施保留地後再移轉時，以該土地第一次免徵土地增值稅前之原規定地價或前次移轉現值為原地價，計算漲價總數額，課徵土地增值稅。」
   4. 都市計畫法第50條之1後段規定：「因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者，免徵遺產稅或贈與稅。」
   5. 所得稅法第4條之5第1項規定：「前條交易之房屋、土地有下列情形之一者，免納所得稅。但符合第一款規定者，其免稅所得額，以按第十四條之四第三項規定計算之餘額不超過四百萬元為限：一、個人與其配偶及未成年子女符合下列各目規定之自住房屋、土地：（一）個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿六年。（二）交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。（三）個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未曾適用本款規定。二、符合農業發展條例第三十七條及第三十八條之一規定得申請不課徵土地增值稅之土地。三、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。四、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。」
   綜合整理如下：
   1. 公共設施保留地作農業使用，課徵田賦，不課徵地價稅。田賦自民國76年停徵迄今。
   2. 公共設施保留地閒置，未作任何使用，免徵地價稅。
   3. 公共設施保留地在保留期間為建築使用，如作自用住宅用地按千分之二課徵地價稅，其餘均按千分之六課徵地價稅。
   4. 公共設施保留地尚未被徵收前之買賣轉移，免徵土地增值稅及房地合一所得稅。
   5. 公共設施保留地之繼承，免徵遺產稅。
   6. 公共設施保留地因配偶、直系親屬間之贈與，免徵贈與稅。
   7. 公共設施保留地被徵收，免徵土地增值稅及房地合一所得稅。
   由上述分析可知，公共設施保留地之買賣、贈與與繼承皆免稅，僅在保留期間作建築使用，須課徵地價稅。又，地價稅採用申報地價計徵，而申報地價源自於公告地價。土地增值稅、遺產稅與贈與稅採用公告土地現值計徵。房地合一所得稅採用實際成交價格計徵。準此，公告土地現值高或低不影響公共設施保留地土地所有權人之稅賦負擔，但公告地價高或低卻會影響公共設施保留地土地所有權人之稅賦負擔。總之，公共設施保留地以毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算，造成公共設施保留地之公告地價偏高，加重土地所有權人地價稅負擔。
2. 補償：
   土地徵收條例第30條第1項及第2項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。前項市價，由直轄市、縣（市）主管機關提交地價評議委員會評定之。」早期，土地徵收採公告土地現值（並得加成）補償，惟現行採市價（但不加成）補償。準此，公告土地現值高或低不影響公共設施保留地土地所有權人之徵收補償標準。

(四)結論：

1. 公告地價：公共設施保留地按勘估標的本身查估公告地價，對土地所有權人較有利；按毗鄰地價平均計算，對土地所有權人較不利。
2. 公告土地現值：公共設施保留地不論按勘估標的本身查估或按毗鄰地價平均計算，對土地所有權人皆無影響。
3. 土地徵收補償市價：公共設施保留地按勘估標的本身查估土地徵收補償市價，對土地所有權人較不利；按毗鄰平均市價補償，對土地所有權人較有利。

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