許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

地政士考試剛考完，其中土地法規考到一題有關「形式審查」與「實質審查」以及在我國實質審查制度下「虛偽登記由登記機關負損害賠償責任」之意涵，本次專欄予以說明整理如下：

1. 實質審查
   1. 意涵：登記機關於審查登記案件時，除應就法定程序、文件等要件進行形式上審查外，須再就權利義務之真偽進行實質內容審查。
   2. 審查事項：包含申請登記事項是否真實，有無違反法律之強制或禁止規定，附具文件有無虛偽，以及是否有管轄權，申請人是否適格、權利能力、行為能力等，皆應予以審查。
2. 形式審查
   1. 意涵：指登記機關於審查登記案件時，僅針對依法所規定的形式要件進行審查，而不論各當事人之權利義務發生原因、事實等加以審查。
   2. 審查事項：包含登記機關是否有管轄權、是否具有申請登記資格、所提書圖文件是否完備且內容是否符合格式規定。

(二)虛偽登記明定地政機關負擔損害賠償之意涵：

1. 首先虛偽登記之意義，以往學說解釋為「明知或可得而之為不實仍為登記」，但即使不知虛偽或不實亦應屬登記虛偽，例如第三人施以詐術行為。因此，近來多解釋為「登記申請或登記原因證明文件有詐欺、偽造等不實情事未經審查明確者」，例如偽造權狀、契約書。
2. 當有虛偽登記時致受損害者，依據土地法規定，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。損害賠償之請求，如經該地政機關拒絕，受損害人得向司法機關起訴。此外，地政機關所收登記費，應提存百分之十作為登記儲金，專備賠償之用。惟地政機關所負之損害賠償，如因登記人員之重大過失所致者，由該人員償還，撥歸登記儲金。
3. 其原因係土地登記係經由登記機關行使公權力，進行實質審查，進而發生公示力、公信力與推定力，故當登記未審查明確而辦理登記致使當事人受有損害時，應予負擔賠償責任，目前學說解釋係屬國家賠償之範疇。

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政