許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲有一筆土地，土地上有一棟未辦保存登記之小木屋。甲與乙簽訂買賣契約並辦竣土地所有權移轉登記。經過一年後，甲主張小木屋為其所有。試就下列情況下，甲之主張是否有理？
(一)買賣契約記載買賣標的為土地。
(二)買賣契約記載買賣標的為土地及小木屋。

【解答】

(一)土地與小木屋為二個物，均得為交易之標的。又，小木屋未辦保存登記(即建物所有權第一次登記)，故不得辦理小木屋之建物所有權移轉登記。

(二)買賣契約記載買賣標的為土地：買賣契約未記載小木屋，則小木屋不在買賣範圍內。故甲主張小木屋為其所有，為有理。此外，民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」準此，甲（小木屋）與乙（土地）之間推定有租賃關係，故乙不得依民法第767條訴請甲拆屋還地。

(三)買賣契約記載買賣標的為土地及小木屋：未辦建物所有權第一次登記之小木屋，雖無法辦理所有權移轉登記，但並非不得為交易之標的。甲將其土地連同小木屋出售於乙，應認為甲已將該小木屋之事實處分權讓與乙，故甲主張小木屋為其所有，為無理。

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