許文昌/曾榮耀不動產全制霸

新北市政府擬徵收道路用地，部分道路用地位於都市計畫區內，部分道路用地位於非都市計畫地區，則如何評估該道路之補償地價？

【解答】

(一)都市土地才有公共設施保留地，非都市土地則無公共設施保留地。換言之，都市計畫範圍內始有公共設施保留地，都市計畫範圍外並無公共設施保留地。

(二)土地徵收條例第30條第1項規定：「被徵收之土地，應按照徵收當期之市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之平均市價補償其地價。」準此，道路用地位於都市計畫地區，屬於公共設施保留地；道路用地位於非都市計畫地區屬於非公共設施保留地。前者應按照毗鄰非公共設施保留地之平均市價評估其補償地價；後者應按照被徵收土地本身之市價評估其補償地價。所稱市價，指市場正常交易價格。析言之：

1. 非公共設施保留地：預定徵收土地宗地市價應以選取之比準地為基準，參酌宗地條件、道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素調整估計之。
2. 公共設施保留地：都市計畫區內公共設施保留地區段地價以其毗鄰非公共設施保留地之區段地價平均計算。帶狀公共設施保留地穿越數個地價不同之區段時，得分段計算。前項非公共設施保留地地價區段，以其比準地地價為區段地價。所稱平均計算，指按毗鄰各非公共設施保留地地價區段之區段線比例加權平均計算。

上開市價，由直轄市、縣（市）主管機關查估或委由不動產估價師查估，並提交地價評議委員會評定之。

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