許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄為各位同學整理有關土地政策中，住宅市場之問題與未來建議：

一、當前的主要住宅問題

(一)價格問題
都會區房價過高。地價巨幅上升，房價隨之高漲，使得一般受薪階級畢其一生積蓄，難購一屋。因無恆產，亦難培養匠心，影響社會安定。

(二)數量問題
空屋率高，囤房嚴重。台灣空屋率高，但租屋市場並不發達，顯示擁有空屋者係著眼於保值與投資，期待未來增值之利。此外，建商仍持續推案，使得市場形成超額供給。

(三)品質問題
有土斯有財的迷思。每一個人都想擁有自己的住宅，結果人人被迫購屋，推升房價，一輩子淪為屋奴，生活品質差。再者，為能擁有一處自有住宅，許多購屋者寧願購買小面積甚而環境條件差的住宅，使得居住品質並不理想。

(四)市場問題
住宅市場失靈。價格機能無法有效指導住宅市場真正供需，尤其住宅市場為不完全競爭市場，住宅價格資訊不完全、不對稱，使民眾無法獲知正確價格，也使得買賣雙方協商交易成本高。

(五)政策問題
缺乏整體住宅政策。政府為實現「住者有其屋」或追求所謂的居住正義，多年來推動各種健全住宅市場及住宅補貼等措施，缺僅因缺乏完整配套或投鼠忌器，始終無法讓住宅價格合理化，亦未能進一步提升居住環境品質。

二、未來建議

朝向抑制投機需求、增加房地供給、健全不動產制度：

(一)價格問題之解決

1. 建立土地儲備制度：實施重大建設時，其周邊土地的地價常大幅上漲，容易成為投機炒作的對象，有礙地方建設的正常發展。為了防止上述不正常現象發生，政府可採行區段徵收，或土地預購制度，並將所取得之部分土地供興建社會住宅。
2. 進行房地稅制改革：配合實價登錄建構完整的實價課稅機制，加重囤房者的持有成本，並提高其交易成本，以抑制房市投機炒作，實現租稅、居住及社會的公平正義。
3. 實施空地限建：當地價正在飆漲，或顯有土地投機炒作跡象時，為抑制地價飆漲，增加土地供給，政府可選擇公共設施完備的地區，規定區內空地限期建築使用，逾期不建築使用者依法課徵空地稅，或照價收買，以發揮嚇阻作用，逼使其從速使用，增加住宅供給。

(二)數量問題之解決

1. 提高空屋的運用效益：國內住宅空屋率居高不下，為解決空屋率過高問題，政府可透過租稅獎勵或補貼手段，吸引空屋持有人釋出既有空屋，再透過民間非營利組織成立各種租屋服務平台，協助民眾租屋與管理。

(三)品質問題之解決

1. 積極推動都市更新：鼓勵大面積整體開發更新，將建商引導到都市更新方向開發土地，一方面可維持建商正常營運，一方面可抑制更新地區以外的房屋供給，提升住宅品質。
2. 改變「有土斯有財」的觀念：透過資訊性工具，行銷「以租代買」理念，改變國人「有土斯有財」的傳統思維，避免年輕族群及弱勢族群成為屋奴，也可解決空屋過多的問題。

(四)市場問題之解決

1. 健全房市資訊揭露制度：為引導住宅市場健全發展，政府應定期蒐集、分析住宅市場、交易價格等相關資訊，並定期公布供民眾查詢。而為利推動實價課稅，也必須先建構實價登錄制度的完整性與可信性，才能讓課稅基礎逐步貼近實價。

(五)政策問題之解決

1. 整合住宅補貼政策：針對近年來政府為增加住宅持有率所提出的各項政策予以全面檢討，並作適當的規劃與整合，使住宅的補貼政策能兼顧公平與效率。
2. 推動只租不售社會住宅：由政府選擇適當區位之公有土地、民間合作興建或採BOT方式興建社會住宅，再以合理租金出租予符合一定資格條件（弱勢）民眾居住使用，以紓緩高房價引起的居住問題。
3. 社會住宅去標籤化：社會住宅常被認為是貧困、弱勢者集中居住的地方，而背負「鄰避設施」之污名。故政府在規劃時，必須採取參與式的設計與規劃，將民眾意見納入政策規劃過程。

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