各位同學好
今日專欄為各位同學說明有關不動產經紀相關法規之概念：斡旋金與要約書之差異
一、意義
(一)斡旋金（斡旋金契約）（實務又稱要約保證金、議價保證金、協調金、出價金、意願金、附停止條件之定金等）
斡旋金制度並無法律明文規定，係習慣上當買方願買和賣方願賣之價格上有差距時，由買方與不動產經紀業者簽立斡旋金契約，並先行支付一筆款項（斡旋金），展現購買不動產之誠意，委託該經紀業者於所定議價期間（一般為3至7天）向賣方進行議價，逾期如未能議價成功，該斡旋金契約即失效。倘若賣方同意買方出價時，該價款即轉為定金，雙方即有簽訂買賣契約之義務。
(二)要約書：
要約書係買方依民法第154條提出記載願意承購不動產意思表示之書面要約，交由不動產經紀業向賣方就標的物、總價款、付款條件及其他要約條件進行磋商。要約書如經賣方簽章同意並送達買方時，預約即為成立生效，除因買賣契約之內容無法合意外，雙方應履行簽立不動產買賣契約書之一切義務。應注意買方於要約期限內是有撤回權的，除非賣方已承諾買方之要約條件，並經受託人（仲介公司或商號）送達買方，那就代表議價成功。相對而言，要約書約定有承諾期限者，非於期限內為承諾，失其拘束力。
二、相同
兩者皆為買方委託經紀業就某不動產交易標的向賣方議價之委託契約，其上載明議價期間及願付價格等。
三、相異
- 操作方式：斡旋金買方須先支付一筆款項，一般為出價的2%，或5～10萬；要約書則尚未經賣方承諾前，無須支付其他任何款項。
- 議價成功之效力：斡旋金於議價成功後，將轉為定金，接著再簽訂買賣契約書；要約書待賣方同意後，簽訂買賣契約書並支付定金。
- 議價失敗之效力：斡旋金於議價失敗後，需全額退還；要約書則為契約無效。
- 議價成功後又反悔之效力：斡旋金於雙方議價成功後，已轉為定金，依據民法第249條規定，如買方反悔，則可沒收該筆定金(第2款)，相對如是賣方反悔不賣，則加倍返還其所受之定金(第3款)；要約書於賣方簽章同意後，任一方反悔將須賠償另一方，賠償金額依該簽定條件賠償，通常為買方出價的3%。
- 優點：斡旋金展現購買誠意，提升賣方議價意願；要約書不需先行支付款項即得議價，避免資金問題。
- 缺點：斡旋金易發生經紀業詐騙，捲款潛逃；要約書則是賣方較不易信任買方購買意願，易發生輕率要約卻事後反悔之訴訟問題。
＃民法第249條
定金，除當事人另有訂定外，適用下列之規定：
一、契約履行時，定金應返還或作為給付之一部。
二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。
三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。
四、契約因不可歸責於雙方當事人之事由，致不能履行時，定金應返還之。
四、兩者選擇
斡旋金需先支付一筆款項，但易發生經紀人捲款潛逃問題，故為避免斡旋金糾紛，內政部於八十六年起即開始要求不動產經紀業者在法令尚未修訂之前，應主動告知消費者內政部版要約書與交付斡旋金可擇一使用，同時對於這項告知義務，建議以書面為之。
行政院公平交易委員會九十四年一月十三日第六八八次委員會議：「房屋仲介業者倘利用交易資訊不對稱之特性，隱匿斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，在向購屋人收取斡旋金之同時，未同時告知購屋人亦得選擇採用內政部版「要約書」及斡旋金契約與內政部版「要約書」之區別及其替代關係，將有違反公平交易法之虞。即事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。