許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄針對持調解筆錄申請土地權利變更登記之辦理方式及詐騙案例進行討論。

首先，可先參考這幾篇新聞

破獲「假調解真騙房」詐欺案 藉調解取身分證偽造本票借據 ｜ 公視新聞網 PNN (pts.org.tw)

房子差點沒了！屋主收「地籍異動」簡訊才知 (yahoo.com)

調解登記，係指已辦竣地籍測量及土地總登記、建物第一次登記之土地、建物，因發生產權糾紛，於土地或建物因調解成立後，經檢附相關文件向登記機關申請權利變更之登記。

其申辦方式，茲彙整說明如下：

(一)申請期限

1. 申請土地權利變更登記，應於權利變更之日起一個月內為之。
2. 而權利變更之日，係指依鄉鎮市調解條例規定成立之調解，經法院核定之日。

(二)申請方式

調解經法院核定，等同於法院判決確定，故由權利人（或其代理人）單獨申請之。亦可網路申辦（非全程式）。

(三)申請規費

1. 登記費
   (1)土地申報地價千分之一。
   (2)建物契價千分之一。
2. 權狀費：每張80元。

(四)申請文件

1. 土地登記申請書。
2. 登記清冊。
3. 調解筆錄（鄉鎮市區調解需經法院核定）。
4. 申請人身分證明文件。
5. 土地增值稅繳納或免稅不課徵證明文件。
6. 契稅繳納收據、免稅證明書或同意移轉證明書。
7. 其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。

其中，針對為何無須依土地登記規則由義務人親自到場以進行身份與真意的驗證：

1. 根據鄉鎮市調解條例第27條第2項前段：「經法院核定之民事調解，與民事確定判決有同一之效力」。
2. 又土地登記規則第41條規定，申請登記時，當事人得免親自到場情形，其中第1款為「依第27條第4款規定，得由權利人單獨申請登記。」亦即「因法院、行政執行分署或公正第三人拍定、法院判決確定之登記」。
3. 因此，鄉鎮市調解經法院核定後，等同於法院判決，而適用得免親自到場，當然也不需提供印鑑證明。

因此，就變得身份與產權變動真意的驗證，實際上責任是落在登記前的調解程序上。惟當調解過程中未審慎確認雙方身分時，就容易發生此篇新聞的詐騙事件。

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