許文昌/曾榮耀不動產全制霸

土地登記規則第7條規定：「依本規則登記之土地權利，……非經法院判 決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。」又，土地法第69條規定，辦理更正登記之程序。另於土地登記規則第144條規定，登記機關辦理塗銷登記之前提要件。請比較此三者規定適用情境與關係，及其重要之異同。

【112地方政府】

【解答】

(一)適用情境：

1. 土地法第69條更正登記之適用情境：

   (1)登記錯誤：指登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符者
   (2)登記遺漏：指應登記事項而漏未登記者。

   此外，本項更正登記不得違反原登記之同一性（即不得變更原登記之法律關係）。

2. 土地登記規則第144條塗銷登記之適用情境：

   (1)偽造證明文件：登記證明文件經該主管機關認定係屬偽造。
   (2)錯誤登記：純屬登記機關之疏失而錯誤之登記。

   此外，本項塗銷登記應於第三人取得該土地權利之新登記前，始得為之。

3. 土地登記規則第7條法院判決塗銷登記之適用情境：依土地登記規則登記之土地權利，除土地登記規則另有規定外，非經法院判決塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。換言之，除土地登記規則另有規定由登記機關逕行塗銷登記（如土地登記規則第144條即是）外，餘皆應由法院判決塗銷，始得辦理塗銷登記。

(二)三者關係：

1. 土地法第69條更正登記與土地登記規則第144條塗銷登記，兩者之原因均有「登記錯誤」一項，其不同如下：

   (1)如經查明原准予登記之處分純係登記機關疏失而為之違法行政處分，應以「塗銷登記」處理。
   (2)如准予登記之行政處分並未違誤，僅登記機關辦理登記時未依登記原因證明文件所載之內容登記而造成登記事項與登記原因證明文件所載之內容不符，則應以「更正登記」處理。

2. 土地登記之漏誤應先適用土地法第69條更正登記及土地登記規則第144條塗銷登記。在不能經由前揭辦理更正登記或塗銷登記，則訴請法院判決塗銷。

(三)三者之異同：

1. 相同點：三者皆在解決土地登記之漏誤。

2. 相異點：

   (1)程序不同：土地法第69條更正登記及土地登記規則第144條塗銷登記由地政機關辦理，無須訴請法院判決。土地登記規則第7條塗銷登記，須由法院判決塗銷。
   (2)原因不同：土地法第69條更正登記之原因為登記錯誤及登記遺漏。土地登記規則第144條塗銷登記之原因為偽造證明文件及錯誤登記。土地登記規則第7條法院判決塗銷，未限定原因。

3. 條件不同：土地法第69條更正登記之條件係不得違反原登記之同一性。土地登記規則第144條塗銷登記之條件應於第三人取得該土地權利之新登記。土地登記規則第7條法院判決塗銷，無上開二項條件。

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