許文昌/曾榮耀不動產全制霸

所稱房地市場價格，指建物及其基地之市價，亦即房地結合體之市價。本文所稱之價格，皆指總價而言。茲就原料與產品二方面分析說明：

(一)就原料而論：

1. 素地價格：指不考慮房地產品對土地價格之影響，而單就土地在最有效使用下之價格。土地有增值，而無折舊。
2. 建物成本價格：指不考慮房地產品對建物價格之影響，而單就建物在時間經歷下之價格。建物有折舊，而無增值。
3. 房地市場價格之構成：素地價格與建物成本之和，未必等於房地市場價格。亦即： 素地價格+建物成本價格≠房地市場價格
   茲分下列二種情形：
   (1)素地價格+建物成本價格＜房地市場價格：表示土地與建物二種原料結合而成為產品時，存在「利潤」。換言之，產品價格大於原料價格。通俗的說，麵包價格大於麵粉價格。
   (2)素地價格+建物成本價格＞房地市場價格：表示土地與建物二種原料結合而成為產品時，存在「虧損」。換言之，產品價格小於原料價格。通俗的說，麵包價格小於麵粉價格。

(二)就產品而論：

房地市場價格可以拆分為土地價格與建物價格二部份。前者稱為土地貢獻價值；後者稱為建物貢獻價值。
亦即：
房地市場價格=土地貢獻價值+建物貢獻價值

拆分之方法有三：

1. 土地貢獻說：將利潤或虧損歸屬於土地之貢獻。
2. 建物貢獻說：將利潤或虧損歸屬於建物之貢獻。
3. 聯合貢獻說：將利潤或虧損歸屬於土地及建物二者共同之貢獻。

[例題]

房地市場價格1,000萬元，素地價格700萬元，建物成本價格200萬元。
1,000－700－200=100萬元(利潤)

1. 土地貢獻說：
   ①土地貢獻價值：700+100=800萬元
   ②建物貢獻價值：200萬元
2. 建物貢獻說：
   ①土地貢獻價值：700萬元
   ②建物貢獻價值：200+100=300萬元
3. 聯合貢獻說：
   ①土地貢獻價值：
   ②建物貢獻價值：

房地市場價格1,000萬元，素地價格900萬元，建物成本價格200萬元。
1,000－900－200= -100萬元(虧損)

1. 土地貢獻說：
   ①土地貢獻價值：900－100=800萬元
   ②建物貢獻價值：200萬元
2. 建物貢獻說：
   ①土地貢獻價值：900萬元
   ②建物貢獻價值：200－100=100萬元
3. 聯合貢獻說：
   ①土地貢獻價值：
   ②建物貢獻價值：

待續...

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政