許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲、乙、丙、丁、戊五人共有一宗土地，每人持分相等，甲未經其他共有人之同意，擅自在該宗土地的一角興建房屋居住達二十年之久，其佔用範圍適為該宗土地面積之五分之一，請問：
(一)乙、丙、丁、戊之其中一人得否訴請甲拆屋還地？
(二)甲得否就占有範圍主張時效取得地上權？
(三)甲時效取得地上權後，乙、丙、丁三人同意將該宗土地出售於第三人，甲、戊是否有優先購買權？何人優先行使？

【解答】

(一)共有人對共有物之特定部分使用收益，仍需徵得他共有人全體之同意。否則，他共有人得行使民法第767條之返還請求權（即拆屋還地）。另，民法第821條規定：「各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」準此，乙、丙、丁、戊之其中一人均得訴請甲拆屋還地，並返還於全體共有人。

(二)司法院釋字第451號解釋，共有人一人以行使地上權之意思占有其共有之土地者，得主張時效取得地上權。準此，甲得就其占有範圍主張時效取得地上權。

(三)甲、戊二人均有優先購買權。甲依據土地法第104條有優先購買權，戊依據土地法第34條之1第4項有優先購買權。惟前者為物權效力，後者為債權效力。故甲之優先購買權行使優先於戊。

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