許文昌/曾榮耀不動產全制霸

地價稅及土地增值稅所採用之「自用住宅用地」，法有明文定義（詳見土地稅法§9），適用上較明確。然，房屋稅及房地合一所得稅所採用之「自住」，法無明文定義，其意涵因適用情形而異。茲就其適用情形分析其自住意涵如下：

(一)自住之房屋稅優惠稅率：

1. 條件：
   (1)戶籍條件：房屋所有權人、配偶或直系親屬辦竣戶籍登記，並供房屋所有權人、配偶或直系親屬實際居住使用。
   (2)使用條件：房屋無出租或營業使用。
   (3)戶數條件：房屋所有權人、配偶及未成年子女持有住家用房屋全國合計三戶內。
2. 優惠稅率：自住房屋，按房屋現值之1.2%課徵。全國僅持有一戶，按房屋現值之1%課徵。

(二)自住之房地合一所得稅免稅及優惠稅率：

1. 條件：
   (1)戶籍條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，且連續滿六年。
   (2)持有條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女持有並居住於該房屋連續滿六年。
   (3)使用條件：交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
   (4)次數條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女於交易前六年內未曾適用本項免稅規定。換言之，每六年享用一次。
2. 優惠規定：自住房地，房地交易所得在400萬元以下，免徵；超過400萬元部分，稅率10%。

(三)自住之房地合一所得稅重購退稅：

1. 條件：
   (1) 戶籍條件：房地所有權人或其配偶、未成年子女應於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住。
   (2) 使用條件：出售前一年內，房屋無出租、供營業或執行業務使用。
   (3) 時間條件：自完成移轉登記之日起二年內重購。先購後售亦適用之。
   (4)名義條件：出售或重購房地限以納稅義務人本人或其配偶名義登記。
   (5)時效條件：自完成移轉登記之日起五年內申請退還。
   (6)移轉條件：重購後五年內再行移轉或改作其他用途，追繳原退還稅款。
2. 退稅金額：
   (1)重購房地價格大於出售房地價格：退還全部納稅金額。
   (2)重購房地價格不及出售房地價格：就納稅金額按重購價格占出售價額之比率申請退稅。

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