許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)案例
甲公司與乙地主簽立A農地租約後，因農舍興建須具農民身分，故委任乙之名義申請建造執照及使用執照，由甲公司出資建成B農舍，並將之作為展售中心使用，於租約屆滿後，試問B農舍之所有權人為何？

1. 基於私法自治及契約自由原則，當事人得自行決定契約之種類及內容，以形成其所欲發生之權利義務關係。
2. 借名登記契約，係指當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產出名為登記之契約 (最高法院113年度台上字第2029號判決參照)。故借名登記契約之特性，在於借名人仍保留對財產之實際管理、使用及處分之權能。查，B農舍完成後，自始均由甲公司使用，未支付乙任何對價，且關於租期屆滿後，已明確約定B農舍得由乙以金錢向甲公司買回，足見B農舍固登記予乙名下，惟甲公司仍保有B農舍實際之管理、使用、處分之權能，核與借名登記契約之性質相符。
3. 當事人為規避強行法規之適用，以迂迴方法達成該強行法規所禁止之相同效果行為，其事實上之效果違反法律規定之意旨，屬脫法行為，應非法之所許，自屬無效 (最高法院105年度台上字第1852號民事判決參照)。
4. 農業發展條例第18條第4項規定，同條第1項、第3項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權；依同條第5項授權訂定之農業用地興建農舍辦法第2條、第3條規定，申請興建農舍之申請人應為農民，且其資格需符合各該條規定（包含該農舍坐落土地之所有權人）。上開相關規定，係基於農業發展、建全農地利用之目的而制定，自屬強行規定。

(三)結論
甲與乙就B農舍之所有權登記，成立借名登記契約。農業發展條例18條第1項、第3項、第4項及農業用地興建農舍辦法第2條、第3條規定，申請興建農舍之人應具備農民資格，係基於農業發展、建全農地利用之目的，屬強行規定。甲公司為規避上開規範以取得B農舍所有權，與乙成立之借名登記契約，屬脫法行為而無效，且甲公司不得以雙方有借名契約存在，自詡為實際出資人而取得B農舍之所有權，B農舍應由符合上開規範之登記所有人乙取得所有權。

參考資料：
臺灣高等法院臺中分院113年度重上字第146號民事判決
最高法院114年度台上字第1834號民事判決

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政