許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)案例事實
甲為A地共有人之一，應有部分為250分之1，乙、丙、丁、戊4人則為A地原共有人之一，且前經全體共有人同意於A地建有B房並完成建物所有權第一次登記。然而，A地後經確定判決應予變價分割，並由甲1人單獨取得系爭土地所有權全部，試問該分管契約效力如何？甲得否訴請拆屋還地，並主張乙、丙、丁、戊應給付占有之不當得利損害金？

1. 分割共有物判決後A地共有人間所訂之原分管契約，即因而消滅，B房失其占有權源。乙、丙、丁、戊4人應將B建物拆除，並將該部分土地騰空返還甲。
2. 乙、丙、丁、戊4人應自分割判決確定日起至騰空返還之日止，按年給付甲不當得利損害金。

1. 以按無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號民事判決意旨參照）。
2. 共有物係屬全體共有人所共有，在分割前，各共有人固得約定範圍而使用之，但此項分管行為，不過定暫時使用之狀態，與消滅共有關係之分割有間。故共有物經法院判決分割確定時，先前共有人間之分管契約，即應認為終止（最高法院85年度台上字第1046號民事判決要旨參照）。
3. 按共有物之分割，經分割形成判決確定者，即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力。於原物分割之情形，共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有，除另有約定外，即難謂有何法律上之原因（最高法院51年台上字第2641號民事判例參照）。……因此，共有人基於分管契約占有共有土地特定部分興建房屋，於共有土地裁判分割確定時，除該特定部分適分歸於其，抑共有人間或共有人與拍定人另有約定外，其占有之正當權源即歸於消滅。
4. 按分管契約，係共有人就共有物之使用、收益或管理方法所訂定之契約，共有人請求分割共有物，應解為有終止分管契約之意思。是經法院判決分割共有物確定者，無論所採行分割方法為何，均有使原分管契約發生終止之效力。僅分割方法採行變價分割時，因於該判決確定時，不當然發生共有物變賣之效果，共有物之所有權主體尚未發生變動，共有人間之共有關係應延至變賣完成時消滅而已。而分管契約既經判決分割共有物確定而消滅，共有物之用益及管理回復原來之關係，除非經共有人協議或依民法第820條第1項規定為決定，共有人不得任意占有使用共有物之特定部分。
5. 此與民法第425條之1及第838條之1乃在規範房屋及土地因同屬一人情形時，土地所有人無從與自己所有之房屋約定使用權限，倘因而異其所有人，基於房屋一般價值甚高及其既有之使用權保護之考量，為調和土地與建物之利用關係，承認在房屋得使用期限內，有租賃關係或擬制有地上權存在之情形尚難謂為相同。

資料來源：
最高法院107年度台上字第879號判決
臺灣高等法院104年度重上字第560號民事判決

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