篇名
不動產租賃與三七五租佃之法律效力比較,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2026/04/16
內文
應先說明，本比較所稱不動產租賃，指三七五租佃以外之土地或房屋租賃。
不動產租賃與三七五租佃同屬於租賃權。然，二者之法律效力有如天壤之別。茲分析如下：
- 不動產租賃：出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之（民§425）。
- 三七五租佃：在耕地租期屆滿前，出租人縱將其所有權讓典與第三人，其租佃契約對於受讓受典人仍繼續有效，受讓受典人應會同原承租人申請為租約變更之登記（耕§25）。
(二)債權物權化：
- 不動產租賃：雖因「買賣不破租賃」，而使租賃權物權化。然，不動產租賃權與不動產他項權利競合時，不動產他項權利優先於不動產租賃權。
- 三七五租佃：三七五租佃因物權化之結果，而與不動產他項權利立於平等地位。因此，三七五租佃與不動產他項權利之優先性，應視成立先後而定。倘三七五租佃成立在先，則三七五租佃優先於不動產他項權利；倘不動產他項權利成立在先，則不動產他項權利優先於三七五租佃。茲以照價收買發給補償為例：
(1)三七五租佃成立在先：照價收買土地設有他項權利者，他項權利補償費由直轄市或縣（市）主管機關於發給土地所有權人之補償地價內代為扣交他項權利人，並塗銷之。但他項權利價值之總和，以不超過該宗土地收買地價扣除土地增值稅及補償耕地承租人之地價後之餘額為限（平施§46Ⅰ）。
(2)抵押權成立在先：照價收買土地設有抵押權者，如其設定登記在耕地租約訂立之前，該抵押權人應優先於耕地承租人受償（平施§46Ⅲ）。
(三)終止租約之補償：
- 土地徵收：土地徵收所稱應有之負擔，僅限於他項權利價值及依法應補償耕地三七五租約承租人之地價（徵§35Ⅱ），不包括不動產租賃。換言之，徵收之土地，如存在三七五租佃，政府應介入處理，並以補償地價扣除土地增值稅後餘額代為扣交給承租人（平§11ⅠⅡ）；如存在不動產租賃，政府不介入處理。
- 市地重劃：
(1)不動產租賃：不動產租賃之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償（平§63-1）。
(2)三七五租佃：出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人。依前項規定註銷租約者，承租人得依下列規定請求或領取補償：- ①重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現値三分之一之補償。
- ②重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。（平§63ⅠⅡ）
- 都市更新權利變換：
(1)不動產租賃：權利變換範圍內出租之土地及建築物，因權利變換而不能達到原租賃之目的者，租賃契約終止，承租人並得依下列規定向出租人請求補償。但契約另有約定者，從其約定：- ①出租土地係供為建築房屋者，承租人得向出租人請求相當一年租金之補償，所餘租期未滿一年者，得請求相當所餘租期租金之補償。
- ②前款以外之出租土地或建築物，承租人得向出租人請求相當二個月租金之補償。（都更§58Ⅰ）
【註】
- 民：民法。
- 平：平均地權條例。
- 平施：平均地權條例施行細則。
- 耕：耕地三七五減租條例。
- 都更：都市更新條例。
關鍵詞
不動產租賃、三七五租佃、買賣不破租賃
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