許文昌/曾榮耀不動產全制霸

建材、工資等營建成本上漲，社會普遍認為房價會跟著上漲，但筆者不以為然。茲分短期分析及長期分析說明如下：

(一)短期分析：房價是房屋需求與房屋供給所決定，而非生產成本所決定。如圖所示，D代表房屋需求曲線，S代表房屋供給曲線。D與S之交點，決定房價P₀及房屋交易量Q₀。基上，就短期分析而言，營建成本上漲，不會造成房價上漲。

(二)長期分析：營建成本係房屋之生產成本之一。因此生產成本增加，房價隨之上漲。如圖所示，營建成本上漲，S左上移至S′，則房價由P₀上漲為P₁。基上，就長期分析而言，營建成本上漲，會造成房價上漲。

1. 就短期分析而言，營建成本上漲，不會造成房價上漲；就長期分析而言，營建成本上漲，會造成房價上漲。然，所謂經濟分析，一般指短期分析或短期現象，而非指長期分析或長期現象。
2. 營建成本上漲，短期不會造成房價上漲。此時，建設公司無利可圖或甚至虧損，因此建設公司遂減少推出新案，導致市場上之房屋供給減少。經過數年後，房價才會因房屋供給減少而上漲。前揭所稱「數年後」，即長期分析。

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