許文昌/曾榮耀不動產全制霸

據2016年11月3日自由時報刊載，內政部研擬以實價大量查估運算而得之「精準地價」，取代現行公告地價、公告土地現值，以回歸市場機制。換言之，採行自動估價系統(Automated Valuation Model，簡稱AVM)進行不動產估價作業，更精準反應市價，減少人為控制因素。

所稱自動估價系統，指應用計量模型，藉助電腦運算，查估多數量不動產價格。其方法首先蒐集交易實例(即樣本)，再以交易實例建立計量模型，最後以計量模型推估不動產價格。

採行運用自動估價系統之困難如下：

(一)樣本數太少：雖然現行內政部已實施不動產交易實價登錄制度，但有些地方交易不熱絡，缺乏實例資料。另外，內政部之實價登錄資料，未盡詳細，有的變數資料缺乏，致應用效果受限。

(二)異質性太大：不動產之異質性愈大，AVM愈難應用。公寓大樓應用效果最佳，其次為透天房屋，再次為純土地，特殊產品(如百貨公司、醫院、旅館等)最難應用。

(三)影響因子太多：影響不動產價格之因子很多，建立模型時，將選擇一些影響因子，捨棄另一些影響因子。如果捨棄者為主要影響因子，則計量模型之解釋能力將變差。另外，有的影響因子難以量化造成應用困難。

綜上，實施精準地價及推動自動估價系統，還有一段很長的路要走。

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