許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄為各位同學彙整防災型都市更新(防災都更)之概念，高普考同學要注意。

一、意義

所謂防災型都市更新(防災都更)，係考量未來可能發生重大災害潛勢導致嚴重災損，而提出之都市防災策略，藉由都市更新之方法，以提升都市安全性與防災機能為積極目標，進行土地使用及建築物之調整與補強，從而降低嚴重災損出現之可能性，並同時達到都市窳陋地區環境改善目的之更新計畫。

二、特色

(一)以防災作為首要考量

(二)土地使用強度和容積總量降低，以因應防災需求。

(三)居民之遷移與安置：經過調查和勘測後，災害潛勢較高之地區如認已不適合人居或必須降低使用強度者，即應另尋其他基地進行居民安置；如仍適居，則須降低使用強度或改以低密度發展，以因應淹水或其他潛勢災害之發生。

(四)公共設施轉型：防災型都市更新區域內之公共設施，須同時具有防災或避難功能。例如：流域綜合治理從上、中、下游之區域排水方向思考：上游做保水（如：造林、綠化）；中游做減洪（如：滯洪池）；下游則為防洪（如：設置抽水站、排水設施興建）。有關維生系統部分，包括輸電線路、輸水管線等，均應考量當遇到災害時，所會受到之影響。例如：地震後土壤易產生液化，而土壤液化後會喪失承載力，建築物會因而沉陷傾斜，而自來水、瓦斯、電信及網路等管線亦會因此阻斷。此外，公益性設施之提供與興建也很重要，例如：警察局、社區活動中心、圖書館、老人照護中心及幼稚園...等。

(五)都市整合：在都市更新推動的歷程中都會遇到景觀、歷史、生態、公安及防災等問題，故都市更新在重建或整建時即應要求防災。例如：耐震度，應提高建築物之耐震能力；此外，導入新思維，綠建築、智慧建築…等；並從整體都市發展、都市計畫與區域計畫角度去瞭解，將不適合開發的基地轉變成防災公園等。都市更新不是只片段的解決建物重建問題，也須解決整體都市發展的問題。如何從都市更新發展策略擬訂所謂的優先發展策略並賦予每塊基地「核心任務」，是都市更新發展策略中重點。而從點（基地單元開發）、線（公共維生系統）到面（區域發展）之開發，均應具整體性思考，才能使都市成為完整發展的地區。

三、新北市的防災型都市更新作法

首先，新北市的防災型都市更新不等於一般都市更新條例之都更，也不等於危老條例之重建。

(一)新北市推動都市計畫內防災建築再生自治條例（107.3.23實施）

1. 適用對象
   1. 高危險（震損建築、海砂屋）
   2. 高風險（健檢3級＝88.12.31前合法建物）
2. 作法
   1. 需拆除重建經限期(2年內)拆除
      1. 容積獎勵定額50%（以原容或法容計皆可）
      2. 放寬限制（包含原建蔽率、原開挖率、原使用，以及高度放寬）
      3. 拆遷安置補助（補貼租金1年）
      4. 稅捐補貼（興建期：地價稅補貼3年；重建後2年：地價稅與房屋稅補貼1/2）
   2. 需結構修復於限期(2年內)改善
      1. 提高費用補助上限至75%
      2. 上限1200萬

(二)簡易都更

1. 適用對象
   1. 老舊建物（30年以上）（含違章建築）達一定比例（投影面積達全區1/2）
   2. 基地面積500m2以上
   3. 屬於都市計畫住宅區、商業區
2. 排除對象
   1. 公辦都更（已整合，不宜切割）
   2. 已申請概要或事業計畫（容獎不重複原則）
3. 條件
   1. 100%同意
   2. 符合重建後環境要求（臨路、退縮）
4. 程序
   程序簡化：一般建照程序（向工務局申請→核准→施工）
5. 容積獎勵
   建築配置20%、15%；10%。

參考資料：王珍珍，2018，氣候變遷下之都市更新－以防災型都市更新為例，土地問題研究季刊，17卷1期：26-37。

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