許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

根據土地法第34條之1規定，共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

其中，所謂處分為何意？亦即何種處分行為方能適用多數決？

根據土地法第34條之1執行要點規定，本法條第一項所定處分，以有償讓與為限，不包括信託行為及共有物分割。因而本次專欄針對「共有物權利分割」不適用多數決之理由予以整理說明（105地特四等考題）：

1. 就目的而言：共有物分割後可能導致土地細分，未必與土地法第34條之1欲達成促進土地利用之目的相符。
2. 就共有物分割方法而言：依民法規定包括全體共有人協議、法院判決確定、訴訟上和解或調解成立或依土地法第34條之2經由直轄市或縣市不動產糾紛調處委員會作成調處結果且無訴請司法機關。因此，從共有物分割方法而言，多數見解認為，除全體協議外，如協議不成，任何人尚得透過調處、裁判等方式達成分割目的，不致嚴重影響共有物之利用。
3. 就他共有人權益而言：共有物分割涉及土地權利變更，又其涉及權利範圍、位置等重要權利內容變更，由於分割後各共有人各自單獨取得其分割後土地，如分割以多數決方式行之，則可能影響部份共有人權利，例如多數共有人分割後使少數共有人土地形成袋地，使價值分配形成不公平情形(高欽明，2019)。換言之，應有部分較多之共有人利用有利於己之方式申請共有物分割，將損害於他共有人之權利(黃暖方，2003)。

推薦課程：

1. 面授課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高普特考地政
2. 雲端課程：地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政

推薦書籍：

1. 地政士、不動產經紀人、不動產估價師、高考地政、普考地政