許文昌/曾榮耀不動產全制霸

各位同學好

今日專欄為各位同學說明有關土地法第34條之1多數決與優先購買立法目的之差異：

土地法34條之1第1項多數決：
便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益(釋字§562)。避免土地這樣的稀有資源在不利的產權結構下，無法透過交易而發揮最大的資源效益(蘇永欽)。因此，多數決主要是比較偏向公益性的目的，以求提升共有土地之利用效率。

土地法34條之1第4項優先購買：
在於防止共有不動產應有部分落於外人之手，以限制共有人人數增加，簡化或消滅共有關係。因此，其著重共有人之間原本複雜權屬關係之簡化，較偏向私益性之立法目的。

尤其，常常有同學會將多數決的目的寫成簡化或消滅共有關係，依據一些老師之看法，兩者不宜混淆：
按土地法34條之1第1項係去除「目前多數共有人認為其無法妥適利用共有不動產」的弊端，而共有人依多數決出賣共有不動產全部時，並不論買受人為一人或數人，因此，多數決應無簡化或消滅共有關係的立法意旨。如認為該條項的目的在於簡化或消滅共有關係，反而可能會減少共有不動產出賣的可能性。(黃健彰、陳立夫)

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