各位同學好
本日專欄延續上週容積獎勵議題，來談談最近的容積移轉折繳代金議題
（高普考、估價師同學土地利用與土地政策科目相關）
茲整理如下：
[基礎概念]
一、容積移轉：指一宗土地容積移轉至其他可建築土地供建築使用。
二、捐贈公共設施保留地進行容積移轉：依都市計畫容積移轉實施辦法§17，申請人(接受基地所有權人)取得公保地所有權再捐贈給政府(贈與登記為公有)方可取得容積移轉許可。
三、容積移轉折繳代金：申請容積移轉透過付代金（代替直接捐贈公保地）來取得移入容積，而代金計算則透過估價核定。
[法源依據]
一、都市計畫法§83-1
- 公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。
- 前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。
二、都市計畫容積移轉實施辦法§9-1
- 接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之；必要時，查估工作得由直轄市、縣（市）主管機關辦理。其所需費用，由接受基地所有權人或公有土地地上權人負擔。
- 前項代金之用途，應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之第六條第一項第三款土地（即私有都市計畫公共設施保留地）為限。
- 接受基地同一主要計畫區內無第六條第一項第三款土地可供取得者，不得依本條規定申請移入容積。
三、台北市：「臺北市容積移轉審查許可自治條例」
高雄市：「高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點」
[立法意旨]
都市計畫法當初修法理由係為提升政府都市計畫進度，促進地方繁榮發展，使都市計畫容積移轉實施辦法中「送出基地」之規定，得自由選擇採用捐贈公共設施保留地方式，或以「接受基地」移入容積之公告現值總值，折算捐獻代金繳納，增加兩者媒合度。
然而，實際上，實施容積移轉制度以來，主要由民間自行交易容積買賣，但因交易價格約為公告現值之20～30％，以致造成出售容積之地主未能獲致合理之補償，而購買容積者獲致暴利之不公平情形，導致不少人投機收購容積，並將容積申請移轉至高地價地區興建豪宅，產生容積放大效果，賺取更大之差額利潤。因此，折繳代金主要有助於解決現行容積移轉制度問題，減少容積移轉炒作買賣。
[問題釐清]
捐贈公共設施保留地進行容積移轉制度之課題（大致彙整如下，可配合後續高普考土地政策考猜內容）：
反面意見
- 地主權益受損問題：現行制度係由接受基地土地所有權人取得送出基地同意後提出申請，並由接受基地所有權人取得送出基地所有權人再移轉予政府，相關買賣移轉皆屬私權關係，在市場交易資訊不透明之情形下，私有保留地地主於資訊及專業知識不足情形下，相對處於弱勢，且現行制度開發商或仲介取得道路用地之成本係以公告現值為參據，惟移入容積則以市價售出，致私有保留地地主並未獲得與其容積移出後利益相應之補償。而現行推動的容積代金制度，即是以容積為公共財之理念，希望解決此價格不對等之問題。
- 缺乏公開透明資訊平台：真正地主未獲公正補償。
- 不合理換算公式：因公共設施保留地原無容積，係以無中生有方式，乘以接受基地容積率，產生容積放大效果，以致產生高額容積。
- 移入移出過度集中高房價地區或特定地區，造成環境壓力。
- 發生排擠效果：公共設施保留地所釋出的龐大容積，將使得容積市場供過於求，造成容積市價下降，可能排擠其他容積移轉制度，如古蹟保存。
- 產生循環效果：當容積移轉增加更多人口至該地區，則將再需依法劃定更多公共設施用地，以因應其公共設施需求，但又再次產生公共設施用地徵收補償問題，亦即容積移轉創造公共設施的持續性需求。
正面意見
- 公共設施保留地容積移轉，係政府無力補償之替代方式，以處理當初公共債務問題，故屬於私有財。
- 公共設施保留地容積移轉應確保其自由交易，以形成交易價值，如過度限縮，將形同對財產權之剝奪。
綜上所述，捐公保地換容積之爭論主要在於究竟有沒有辦法獲得公平補償，持正面看法者係認為自由市場交易方能獲得合理價格；反面看法者則主要認為由政府以標購方式補償，可避免被仲介剝奪價差（尤其是眾多小地主，資訊不完全問題）。
為保障公保地地主保障擁有自由市場交易選擇之權益，現在台北市仍維持50%代金+50%捐地之方式（高雄市亦同）。
實際上，公共設施保留地之取得無法完全用容積移轉解決，尤其以採增加容積補償地主方式，將對都市計畫、對容積市場、對周邊發展都會發生影響，故應整體檢討制度，從如何確實保障民眾（公保地地主）財產權之角度檢討。（配合大法官釋字第336號）
參考資料來源：
- 容積代金公民論壇
- 公共設施保留地之容積移轉政策與相關自治條例檢討，102，臺北市議會公報，第94卷第3期
- 我國合理土地使用分區管制與使用管理制度之研究，102，國家發展委員會。
