許文昌/曾榮耀不動產全制霸

不動產契約書有公契與私契之分。茲分述如下：

(一)公契：即公定契約書，契約書格式及內容由政府製作。依據民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之。」此書面，如為雙方合意，即契約書。所稱契約書，指公契。

公契之性質屬於物權契約，作為課徵賦稅及土地登記之用。因此，公契所記載之買賣價格一般為課稅價格。

例如：

1. 土地登記規則第14條規定：「登記機關應備下列登記書表簿冊圖狀：一、登記申請書。二、登記清冊。三、契約書。......」所稱契約書，指公契。
2. 平均地權條例第47條規定：「土地所有權移轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現值。......」所稱契約，指公契。

(二)私契：雙方合意所簽訂之契約書。此契約書無既定格式及內容。

私契之性質屬於債權契約，作為請求給付之用。因此，私契所記載之買賣價格一定為實際買賣價格。

例如：

1. 民法第166條之1規定：「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。......」所稱契約，指私契。
2. 所得稅法第14條之5規定：「個人有前條之交易所得或損失，......，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；......」所稱契約書，指私契。

總之，不動產買賣簽訂二本契約書，先簽訂私契，再簽訂公契。二本契約書之用途不同，前者在履約契約之用，後者在辦理登記之用。

範題：甲向乙購買一筆土地，私契記載買賣總價1,000萬元，公契記載買賣總價600萬元。雙方於私契約定，甲於簽約先支付600萬元，尾款400萬元於辦竣登記後支付。日後，俟辦竣登記，乙請求給付尾款，甲主張公契明文記載買賣總價600萬元，故甲拒絕給付餘款400萬元，請問甲主張是否有理？

【解答】
甲主張不合理。乙得依據「私契」訴請法院請求給付。

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