許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)實價登錄三法：

指規範登記權利人(即買方)申報義務之「平均地權條例」，規範地政士申報義務之「地政士法」，規範不動產經紀業申報義務之「不動產經紀業管理條例」。

(二)現行實價登錄之問題：

1. 實價登錄之目的就是讓房價交易透明化，避免炒房，然目前最大問題在揭露不實，以低報高，其用意有三：
   (1)提高申報價格，以增加銀行貸款額度。
   (2)哄抬價格，以低報高，以利建設公司餘屋銷售。
   (3)適用所得稅舊制的賣方將房屋賣給適用所得稅新制的買方，提高申報價格，可以節省日後之房地合一所得稅。
2. 買方自行申報，縱使被查到也不處罰，改正再真實申報即可。況且再申報不實被處罰，也只罰3萬元以上15萬元以下，不痛不癢。
3. 經營代銷業務者，對於起造人或建築業委託代銷之案件，應於委託代銷契約屆滿或終止三十日內，向主管機關申報登錄成交案件實際資訊。準此，業界故意簽訂委託代銷期間長達二年至三年，則揭露出來的價格已是二、三年前的交易價格，揭露效率太慢。

(三)解決之道：

1. 申報義務應回歸落在買賣雙方當事人，而非地政士或不動產經紀業。
2. 實價登錄應於移轉登記時併同辦理，預售屋則於買賣契約簽訂後三十日內申報。
3. 實價登錄應檢附私契，如有不實申報，課以偽造文書之刑事責任。
4. 政府建立稽核制度，再搭配刑事罰則及違規罰鍰，以達成遏止不實申報之效。

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