高點來勝不動產
許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
土地所有權模擬試題(二),許文昌老師
作者
許文昌
日期
2018/11/01
內文

甲有一幢透天房屋,甲將其土地出售於乙,但建物未出售,是否可行?果真如此,乙得否向甲主張拆屋還地?日後,甲將其建物出售於丙,乙是否有優先購買權?

【解答】

(一)民法第799條第5項規定:「專有部分與其所屬共有部分及其基地之權利,不得分離而為移轉或設定負擔。」準此,區分所有建物之建物與其基地不得分離出售,但透天房屋不受此項限制。故甲將其透天房屋,僅出售土地而未出售建物,為可行。

(二)民法第425條之1規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形,其租金數額當事人不能協議時,得請求法院定之。」準此,推定在房屋得使用期限內,甲與乙之間有租賃關係。故甲占有乙之土地並非無權占有,乙不得向甲主張民法第767條之拆屋還地。

(三)土地法第104條優先購買權之三項要件:

  1. 地上有房屋存在。
  2. 房屋與基地之所有權人不同。
  3. 房屋與基地之間有地上權、典權或租賃權存在。

準此,甲將其建物出售於丙,乙得依土地法第104條主張優先購買。

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