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篇名
三七五租佃實例研習,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/01/31
內文

甲在乙之耕地上有三七五租約,租期六年,試問:
(一)乙收取之地租租額有何限制?
(二)租期屆滿時,在何種情況下,乙不得收回自耕?
(三)租期屆滿時,乙以擴大家庭農場經營規模為由而收回自耕,應符合何種條件?甲可否要求補償?
(四)甲與乙間因終止租約發生爭議,可否直接起訴?
(五)該耕地變更為住宅用地,乙可否終止租約收回耕地,若乙終止租約收回耕地,應給予甲何種補償?乙終止租約收回耕地經一年後未建築使用,將受到何種制裁?

【解答】

(一)耕地三七五減租條例第2條第1項規定:「耕地地租租額,不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五;原約定地租超過千分之三百七十五者,減為千分之三百七十五;不及千分之三百七十五者,不得增加。」準此,乙收取之地租租額不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五。

(二)耕地三七五減租條例第19條第1項規定:「耕地租約期滿時,有左列情形之一者,出租人不得收回自耕:一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以維持一家生活者。三、出租人因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者。」準此,租期屆滿時,有前揭三種情形之一,乙不得收回自耕。

(三)耕地三七五減租條例第19條第2項及第3項規定:「出租人為擴大家庭農場經營規模,得收回與其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕,不受前項第二款規定之限制。出租人依前項規定收回耕地時,準用第十七條第二項規定補償承租人。」又,司法院釋字第580號解釋(節錄):「七十二年十二月二十三日增訂之減租條例第十九條第三項規定,耕地租約期滿時,出租人為擴大家庭農場經營規模、提升土地利用效率而收回耕地時,準用同條例第十七條第二項第三款之規定,應以終止租約當期土地公告現值扣除土地增值稅餘額後之三分之一補償承租人。惟契約期滿後,租賃關係既已消滅,如另行課予出租人補償承租人之義務,自屬增加耕地所有權人不必要之負擔,形同設置出租人收回耕地之障礙,與鼓勵擴大家庭農場經營規模,以促進農業現代化之立法目的顯有牴觸。況耕地租約期滿後,出租人仍須具備自耕能力,且於承租人不致失其家庭生活依據時,方得為擴大家庭農場經營規模而收回耕地。按承租人之家庭生活既非無依,竟復令出租人負擔承租人之生活照顧義務,要難認有正當理由。是上開規定準用同條例第十七條第二項第三款部分,以補償承租人作為收回耕地之附加條件,不當限制耕地出租人之財產權,難謂無悖於憲法第一百四十六條與憲法增修條文第十條第一項發展農業之意旨,且與憲法第二十三條比例原則及第十五條保障人民財產權之規定不符,應自本解釋公布日起,至遲於屆滿二年時,失其效力。」準此,租期屆滿時,乙以擴大家庭農場經營規模為由而收回自耕,須符合出租人乙得以自任耕作,且承租人甲不因被收回而失其家庭生活依據。另,甲不得要求給予收回當期之公告土地現值,減除土地增值稅餘額後之三分之一的補償,但仍得要求改良土地所支付之費用及尚未收穫農作物之價額的補償。

(四)耕地三七五減租條例第26條規定:「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉(鎮、市、區)公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處,不得起訴;經調解、調處成立者,由直轄市或縣(市)政府耕地租佃委員會給予書面證明。」準此,甲與乙間因終止租約發生爭議,應先經調解及調處之法定必要先行程序,不得直接起訴。

(五)平均地權條例第76條規定:「出租耕地經依法編為建築用地者,出租人為收回自行建築或出售作為建築使用時,得終止租約。依前項規定終止租約,實際收回耕地屆滿一年後,不依照使用計畫建築使用者,直轄市或縣(市)政府得照價收買之。」又,平均地權條例第77條第1項規定:「耕地出租人依前條規定終止租約收回耕地時,除應補償承租人為改良土地所支付之費用及尚未收穫之農作改良物外,應就申請終止租約當期之公告土地現值,預計土地增值稅,並按該公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一給予補償。」準此,該耕地變更為住宅用地,乙可以收回耕地。乙收回耕地,應給予甲三種補償,即①改良土地所支付之費用;②尚未收穫之農作改良物之價額;③終止租約當期之公告土地現值減除預計土地增值稅後餘額三分之一。另,乙收回耕地經一年後未建築使用,直轄市或縣(市)政府得採照價收買予以制裁。所稱照價收買之「價」,指公告土地現值。

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