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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
共有土地分割之抵押權處理,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/05/23
內文

甲、乙、丙三人共有一筆耕地,面積0.6公頃,應有部分各三分之一,甲將其應有部分設定抵押權予丁。今,甲、乙、丙三人協議分割,該地分割為A、B二筆,面積各0.3公頃,A地分歸甲取得,B地分歸乙取得,丙則分得甲、乙二人之補償金額一千萬元,補償金額未付清前,丙就其應受補償金額於A、B二地為抵押權之登記。試問丙之抵押權如何登記?丁之抵押權如何轉載?二個抵押權之次序如何決定?

【解答】

(一)丙之抵押權:土地登記規則第100條之1第1項規定:「依民法第八百二十四條第三項規定申請共有物分割登記時,共有人中有應受金錢補償者,申請人應就其補償金額,對於補償義務人所分得之土地,同時為應受補償之共有人申請抵押權登記。但申請人提出應受補償之共有人已受領或為其提存之證明文件者,不在此限。」本項規定源自民法第824條之1第4項。值得一提的是,此抵押權為法定抵押權。

(二)丁之抵押權:土地登記規則第107條規定:「分別共有土地,部分共有人就應有部分設定抵押權者,於辦理共有物分割登記時,該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上。但有下列情形之一者,該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上:一、抵押權人同意分割。二、抵押權人已參加共有物分割訴訟。三、抵押權人經共有人告知訴訟而未參加。前項但書情形,原設定人於分割後未取得土地者,申請人於申請共有物分割登記時,應同時申請該抵押權之塗銷登記。登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知該抵押權人。」本項規定源自民法第824條之1第2項。

(三)丙、丁二個抵押權之次序:民法第824條之1第5項規定:「前項抵押權應於辦理共有物分割登記時,一併登記,其次序優先於第二項但書之抵押權。」又,土地登記規則第100條之1第2項規定:「前項抵押權次序優先於第一百零七條第一項但書之抵押權;登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知各次序抵押權人及補償義務人。」準此,丙、丁二個抵押權之次序如下:

  1. 丁之抵押權如按應有部分轉載於A、B二筆土地之上,則丁之抵押權次序優先於丙之抵押權。
  2. 丁之抵押權如僅轉載於甲之A地上,則丙之抵押權次序優先於丁之抵押權。

土地登記規則第9條前段規定:「同一土地為他項權利登記時,其權利次序,除法律另有規定外,應依登記之先後。」準此,上開第1種情形為原則規定,第2種情形為除外規定。

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