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篇名
民法第513條之抵押權,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/06/06
內文

一、甲建設公司將其一筆建地,約定由乙營造公司承攬興建房屋一棟,該建地已有丙銀行之抵押權。今,乙營造公司為確保其承攬債權,就甲之土地辦理抵押權登記,並就尚未完成建物辦理預為抵押權登記。日後,甲發生債務不履行,丙可否聲請法院就建物與土地併附拍賣?土地及建物由法院拍賣,則乙、丙抵押權受償順位如何?

【解答】

(一)民法第877條第1項規定:「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。」準此,丙銀行得聲請法院就建物與土地併附拍賣,但對建物價金無優先受償之權。

(二)民法第513條規定:「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記;或對於將來完成之定作人之不動產,請求預為抵押權之登記。前項請求,承攬人於開始工作前亦得為之。前二項之抵押權登記,如承攬契約已經公證者,承攬人得單獨申請之。第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權,於工作物因修繕所增加之價值限度內,優先於成立在先之抵押權。」又,土地登記規則第117條規定:「承攬人依民法第五百十三條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記,除應提出第三十四條及第四十條規定之文件外,並應提出建築執照或其他建築許可文件,會同定作人申請之。但承攬契約經公證者,承攬人得單獨申請登記,登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知定作人。承攬人就尚未完成之建物,申請預為抵押權登記時,登記機關應即暫編建號,編造建物登記簿,於標示部其他登記事項欄辦理登記。」準此,乙應會同甲辦理抵押權登記及預為抵押權登記。但承攬契約經公證者,乙得單獨申請登記。

(三)土地上有登記在先之丙的抵押權及登記在後之乙的抵押權,故土地拍賣價金,丙優先於乙受償。

(四)建物上僅有乙的抵押權,故建物拍賣價金由乙優先受償。另,丙對建物價金無優先受償之權。

二、甲公司有一棟辦公大樓,約定由乙公司承攬建物外牆更新(即建物拉皮),該房地(即建物及其基地)已有丙銀行之抵押權。今,乙公司為確保其承攬債權,就甲之土地及建物辦理抵押權登記。經調查土地市價2,000萬元,拉皮前建物市價1,000萬元,拉皮後建物市價1,200萬元。日後,甲發生債務不履行,土地及建物由法院拍賣,並以市價拍定,則乙、丙抵押權之受償順位如何?

【解答】

(一)民法第513條規定:「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之定作人之不動產,請求定作人為抵押權之登記;或對於將來完成之定作人之不動產,請求預為抵押權之登記。前項請求,承攬人於開始工作前亦得為之。前二項之抵押權登記,如承攬契約已經公證者,承攬人得單獨申請之。第一項及第二項就修繕報酬所登記之抵押權,於工作物因修繕所增加之價值限度內,優先於成立在先之抵押權。」此抵押權為意定抵押權,而非法定抵押權。應注意者,承攬所設定之抵押權,僅於工作物因修繕所增加之價值,始優先於成立在先之抵押權。

(二)土地登記規則第117條規定:「承攬人依民法第五百十三條規定申請為抵押權登記或預為抵押權登記,除應提出第三十四條及第四十條規定之文件外,並應提出建築執照或其他建築許可文件,會同定作人申請之。但承攬契約經公證者,承攬人得單獨申請登記,登記機關於登記完畢後,應將登記結果通知定作人。承攬人就尚未完成之建物,申請預為抵押權登記時,登記機關應即暫編建號,編造建物登記簿,於標示部其他登記事項欄辦理登記。」

(三)土地上有登記在先之丙的抵押權及登記在後之乙的抵押權,故土地拍賣價金2,000萬元,丙優先於乙受償。

(四)建物上有登記在先之丙的抵押權及登記在後之乙的抵押權。茲分下列二種情形說明:

  1. 建物拍賣價金1,000萬元部分,丙優先於乙受償。
  2. 建物拍賣價金200萬元部分,乙優先於丙受償。

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