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篇名
土地法第104條優先購買權實例研習,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2019/12/05
內文

甲將其所有之建地,設定典權於乙,乙再將該建地轉典於丙,丙於該建地上興建房屋一棟。試問:
(一)甲將其所有之建地出售時,乙、丙二人是否有優先購買權?
(二)丙將其所有之房屋出售時,甲、乙二人是否有優先購買權?

【解答】

(一)甲出售建地:

  1. 未擴張解釋:乙在該建地上有典權,但無房屋存在,乙雖不得主張土地法第104條之優先購買權,但仍得主張民法第919條之留買權(即優先購買權)。另,丙在該建地上有房屋存在,但甲與丙之間無地上權、典權或租賃權存在,故丙無土地法第104條及民法第919條優先購買權之適用。
  2. 擴張解釋:就乙、丙二人整體對外關係而言,乙擁有典權,丙擁有房屋,兩者結合,故乙、丙二人均有土地法第104條優先購買權之適用。就乙、丙二人內部關係而言,依土地法第104條第1項規定,其順序以登記之先後定之,乙之典權登記在先,丙之轉典權登記在後,故乙之優先購買權先於丙而行使。值得一提的是,擴張解釋之結果,仍無法達成土地法第104條房屋與基地所有權合一之立法意旨。

(二)丙出售房屋:

  1. 未類推適用:甲於基地上有所有權,但甲與丙之間無地上權、典權或租賃權存在,故甲無土地法第104條優先購買權之適用。另,乙與丙之間雖有轉典權存在,但乙於基地上無所有權,故乙無土地法第104條優先購買權之適用。
  2. 類推適用:乙於基地上無所有權,但有典權存在,日後有取得所有權之可能,故類推適用土地法第104條規定,乙有優先購買權。值得一提的是,類推適用之結果,仍無法達成土地法第104條房屋與基地所有權合一之立法意旨。

(三)綜上,通說採擴張解釋及類推適用。

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