許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲有一筆A地，先將右半部分設定地上權予乙，乙隨即興建合法建物一棟；再將左半部分設定地上權予丙，丙隨即興建違章建築一棟。今甲擬將A地全部出售於丁，則何人有優先購買權？若A地由乙優先購買，則乙之地上權及丙之地上權是否消滅？

【解答】

(一)土地法第104條第1項規定：「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」地上權人、典權人或承租人須於基地上有房屋建築存在，始有土地法第104條之適用；至於該房屋為合法建物或違章建築，則非所問。本題乙、丙二人均於基地上有房屋建築，因此，乙、丙二人均有優先購買權。又，乙之地上權登記在先，丙之地上權登記在後，故乙之優先購買權優先於丙之優先購買權而行使。

(二)民法第762條規定；「同一物之所有權及其他物權，歸屬於一人者，其他物權因混同而消滅。但其他物權之存續，於所有人或第三人有法律上之利益者，不在此限。」準此，A地由乙優先購買，則乙之地上權因混同，辦竣塗銷登記而消滅。然，丙之地上權仍存在，不受影響。

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