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篇名
結合土地法第34條之1與土地法第104條之實例研習,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2020/02/13
內文

甲、乙二人共有A地一筆,甲應有部分十分之七,乙應有部分十分之三。甲、乙二人合意將A地出租於丙建築房屋使用。經簽訂土地租賃契約後,丙即於A地上興建別墅一棟。近因甲急需現金周轉,未經乙同意將A地全部出售於丁,是否可行?如甲會同丁向登記機關申請辦理買賣所有權移轉登記,應提出那些文件?

【解答】

(一)土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權,不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」準此,甲之持分為十分之七,已逾三分之二,甲未經乙同意,將A地出售於丁,為可行。又,土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」準此,乙有優先購買權(此優先購買權具有債權效力)。另,土地法第104條規定:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」準此,丙有優先購買權(此優先購買權具有物權效力)。

(二)乙之優先購買權具有債權效力,丙之優先購買權具有物權效力。二者競合時,丙之優先購買權優先於乙而行使。

(三)土地登記規則第97條規定:「申請土地權利移轉登記時,依民法物權編施行法第八條之五第三項、第五項、土地法第三十四條之一第四項、農地重劃條例第五條第二款、第三款或文化資產保存法第三十二條規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。依民法第四百二十六條之二、第九百十九條、土地法第一百零四條、第一百零七條、耕地三七五減租條例第十五條或農地重劃條例第五條第一款規定,優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任字樣。依前二項規定申請之登記,於登記完畢前,優先購買權人以書面提出異議並能證明確於期限內表示願以同樣條件優先購買或出賣人未依通知或公告之條件出賣者,登記機關應駁回其登記之申請。」準此,甲會同丁向登記機關申請辦理A地之所有權買賣移轉登記,即表示乙、丙二人放棄優先購買權。

(四)買賣所有權移轉登記應提出下列文件:

  1. 登記申請書,應列明全體共有人及於登記申請書備註欄記明依土地法第34條之1第1項至第3項規定辦理。登記申請書無須不同意共有人簽名或蓋章。
  2. 契約書,指公定契約書。契約書應列明全體共有人,契約書無須不同意共有人簽名或蓋章。
  3. 土地所有權狀;但不同意共有人之土地所有權狀得免提出。
  4. 身分證明文件,提出申請人之身分證、戶口名簿或戶籍謄本。
  5. 已為書面通知或公告之證明文件。
  6. 他共有人應得對價或補償已受領或已提存之證明文件。
  7. 優先購買權人乙放棄優先購買權者,應附具出賣人之切結書,或於登記申請書適當欄記明優先購買權人確已放棄其優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任字樣。
  8. 優先購買權人丙放棄或視為放棄其優先購買權者,申請人應檢附優先購買權人放棄優先購買權之證明文件;或出賣人已通知優先購買權人之證件並切結優先購買權人接到出賣通知後逾期不表示優先購買,如有不實,願負法律責任字樣。

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