不動產之涵義,許文昌老師,許文昌/曾榮耀不動產全制霸專欄,來勝不動產證照網
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篇名
不動產之涵義,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2020/09/24
內文

下列法律就不動產加以定義:

(一)民法第66條:「稱不動產者,謂土地及其定著物,不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。」準此,民法所稱不動產,包括土地與定著物二種。茲分述如下:

  1. 土地:土地以地籍線界定其範圍,編定地號而為獨立之物。
  2. 定著物:指固定附著於土地之物。有的定著物可以獨立為物,有的定著物不能獨立為物。前者如建築物、游泳池、加油亭等,後者如橋樑、隧道、軌道等。得獨立為物者,可以編定建號,單獨為交易之標的物;不得獨立為物者,屬於土地之一部分,不可以編定建號,不可以單獨為交易之標的物。

此外,土地上之農作物及附著於土地之礦,均非定著物。農作物尚未與土地分離者,為土地之一部分,故屬於土地。附著於土地之礦,為土地之一部分,故屬於土地。
不動產之定義以民法第66條為主,其他法律如有擴大或縮小其涵義,始有重新定義之必要。如不動產經紀業管理條例、不動產證券化條例等是。

(二)不動產經紀業管理條例第4條第1款至第3款規定:「一、不動產︰指土地、土地定著物或房屋及其可移轉之權利;房屋指成屋、預售屋及其可移轉之權利。二、成屋︰指領有使用執照,或於實施建築管理前建造完成之建築物。三、預售屋︰指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物。」準此,預售屋因尚未興建,故非屬民法之不動產;但不動產經紀業管理條例擴大不動產之涵義,將其涵括在內。

(三)不動產證券化條例第4條第1項第1款規定:「不動產:指土地、建築改良物、道路、橋樑、隧道、軌道、碼頭、停車場與其他具經濟價值之土地定著物及所依附之設施,但以該設施與土地及其定著物分離即無法單獨創造價值,土地及其定著物之價值亦因而減損者為限。」準此,不動產範圍包括土地、定著物及能增加土地及其定著物價值之依附設施。由此可知,土地及定著物之依附設施仍屬不動產之範圍,故不動產證券化條例所定義不動產範圍較民法為廣。

此外,下列二種情形,雖對不動產之定義法無明文規定,但由其相關條文,可以略知其不動產之範圍:

  1. 不動產登記:不動產登記,即土地登記。土地法第37條第1項規定:「土地登記,謂土地及建築改良物之所有權與他項權利之登記。」準此,不動產登記所稱不動產包括土地與建築改良物。又,建築改良物,指附著於土地之建築物或工事(土§5Ⅱ)。此工事,限於可登記之標的物,如無牆之鋼架建物、游泳池、加油站(亭)、高架道路下里民活動中心等(建物所有權第一次登記法令補充規定第9點)。由此可知,不動產登記所稱不動產較民法定義之不動產為狹。
  2. 不動產估價:不動產估價師法第14條第1項規定:「不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。」又,不動產估價技術規則第114條規定:「權利估價,包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權、抵押權、租賃權、市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換之估價。」準此,農作改良物得為單獨之估價標的物。又,所稱權利,範圍廣泛,除他項物權(包括地上權、典權、永佃權、農育權、不動產役權、耕作權及抵押權等七種)與債權(指租賃權)外,尚包括權利價值轉換(包括市地重劃、容積移轉及都市更新權利變換等三種)。由此可知,不動產估價所稱不動產較民法定義之不動產為廣。
關鍵詞
不動產

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