許文昌/曾榮耀不動產全制霸

榮耀君於109年1月1日，向文昌君購買A地號土地，未至地政事務所辦竣所有權買賣移轉登記，旋即於同年3月3日再行出售給俊明君，土地移轉現值合計200萬，並由俊明君辦竣所有權移轉登記。榮耀君左手買、右手賣賺了一筆，試問違反何項法規？

一、法源依據

分別主要有兩項條文提及：

(一)依土地稅法第54條第2項規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，再行出售者，處再行出售移轉現值百分之二之罰鍰。」

(二)依平均地權條例第81條規定：「土地買賣未辦竣權利移轉登記，承買人再行出售該土地者，處應納登記費二十倍以下之罰鍰。」

此外，依平均地權條例第83條，「以經營土地買賣，違背土地法律，從事土地壟斷、投機者，處三年以下有期徒刑，並得併科七千元以下罰金。」此案例亦有投機問題，也有受此處罰之風險。

二、適用場合

1. 所稱「買賣」，指當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約而言。
2. 所稱「土地買賣未辦竣權利移轉登記」指土地權利尚未經登記機關依土地登記規則第六條登記完畢而言。
3. 所稱「再行出售」，指承買人就所承買土地尚未辦竣權利移轉登記前，即再行出售他人成立「債權契約」而言。

三、處罰對象

處以罰款之對象，指買賣土地未辦竣移轉登記之權利人（承買人），亦即未辦竣移轉登記再行出售之義務人（出賣人）而言。

原則上會由國稅局函送買賣合約書、土地增值稅申報書、資金流程說明書等事證，認定榮耀君未辦竣權利移轉登記即再行出售。

四、罰緩計算

(一)土地稅法
目前主要依據土地稅法予以處罰，處再行出售移轉現值2%之罰鍰，即200萬*2%＝4萬。處以罰鍰逾期不繳納時，應由原處分機關依行政執行法執行之。
惟注意，依「稅務違章案件減免處罰標準」第18條第2項規定，依土地稅法第五十四條第二項規定應處罰鍰案件，其移轉現值在新臺幣一百萬元以下者，或辦竣權利移轉登記前經依規定撤回或註銷移轉現值申報者，免予處罰。

(二)平均地權條例
至於平均地權條例罰緩之計徵如下：

1. 自當事人訂立買賣契約之日起二個月內再行出售者，處應納登記費一倍之罰鍰，逾二個月者，每逾一個月加處一倍，以至二十倍為限。
2. 前款登記費之計算，以當事人訂定買賣契約之日該土地之當期申報地價為準。

參考資料：

1. 台中市政府地方稅務局。
2. 最高行政法院101年度4月份第2次庭長法官聯席會議
3. 平均地權條例第八十一條補充規定

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