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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
繼承尚有房貸未還清的房地之房地合一稅,曾榮耀老師
作者
蘇偉強
日期
2021/02/04
內文

各位同學好

今日專欄主要說明有關房地合一稅制下,如繼承尚有貸款餘額的房地,該如何課稅?

以往倘若繼承尚有房貸未還清的房地,因用不到而立即出售,可能會遇到出售所得,扣除需償還的房貸,以及繳納房地合一稅等稅費,反而出現倒賠情形,出現不少爭議。

舉例而言,某甲108年2月繼承其父同年1月購入房地(繼承時房地現值合計300萬元),併同繼承其父所遺該房地貸款餘額800萬元,某甲109年3月以1,000萬元出售該房地時(必要費用為0;108年至109年物價指數未調整;土地漲價總數額100萬元),係適用房地合一新制,如何計算房地之課稅所得?答:

一、未扣除該貸款餘額(2020.7.15財政部核釋前)

  1. 房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元=700萬元
  2. 應課稅所得=房地交易所得700萬元-土地漲價總數額100萬元=600萬元
  3. 房地合一稅=600萬元×35%(持有期間1年多)=210萬元
  4. 出售房地所得1000萬元,償還800萬貸款,再繳納房地合一稅210萬,反而要繼承人倒賠10萬元。該情形不合理,需到國稅局主張依實質課稅調整,但難免出現許多爭議。

二、扣除該貸款餘額(2020.7.15財政部核釋後)

財政部核釋個人交易繼承取得房屋及土地併同繼承貸款餘額應如何課徵所得稅規定(2020-07-15)
個人繼承房屋及土地(下稱房地)時,併同繼承被繼承人所遺以該房地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務餘額(下稱貸款餘額)者,嗣交易該房地,依所得稅法第14條第1項第7類第2款(下稱舊制)規定計算房屋之財產交易所得或依同法第14條之4第1項(下稱房地合一新制)規定計算房地交易所得時,該貸款餘額超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數(下稱房地現值),且確由該個人實際負擔償還部分,得自房地交易所得中減除
財政部說明,個人繼承房地時,如併同繼承被繼承人所遺貸款餘額,應整體衡量其繼承取得房地之經濟實質,該貸款餘額超過因繼承而無償取得之房地價值(即繼承時之房地現值)部分,屬其因繼承該房地所產生之額外負擔,未來出售該房地時,無論係依舊制或房地合一新制規定計算交易所得,該額外負擔得自交易所得中減除,以核實計算交易所得,俾符實質課稅原則及量能課稅原則

亦即前述案例要依下列方式計算:

  1. 房地交易所得=售價1,000萬元-繼承時房地現值300萬元=700萬元
  2. 繼承取得房地之額外負擔=實際負擔貸款餘額800萬元-繼承時房地現值300萬元=500萬元
  3. 應課稅所得=房地交易所得700萬元-額外負擔500萬元-土地漲價總數額100萬元=100萬元
  4. 房地合一稅=100萬元×35%(持有期間1年多)=35萬元
  5. 出售房地所得1000萬元,償還800萬貸款,再繳納房地合一稅35萬,尚還有165萬的現金餘額。

條件包含:

  1. 繼承人必須同時繼承該筆房地及其貸款。
  2. 貸款餘額僅限金融貸款適用,私人借貸不包含在內。
  3. 貸款必須是由繼承人實質負擔償還。
  4. 債務餘額需大於公告土地現值及房屋評定現值合計額才適用。
關鍵詞
房地合一稅
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