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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
債權行為與物權行為之實例研習(一),許文昌老師
作者
許文昌
日期
2021/05/06
內文

甲、乙、丙三人共有A地,應有部分各為三分之一,甲未經乙、丙同意,擅自將A地與丁簽訂買賣契約,則買賣契約之效力如何?乙、丙二人得否依該契約請求丁給付價金?丁得否依該契約請求乙、丙移轉其對A地之應有部分?

【解答】

(一)土地法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」所稱處分,係指物權行為而言。本題甲與丁簽訂買賣契約屬於債權行為,故無土地法第34條之1之適用。因債權行為與物權行為分離,且各自獨立;又,債權行為不以有處分權為必要。換言之,該買賣契約仍屬有效,只不過其效力不及於未訂約之其他共有人。

(二)甲與丁簽訂買賣契約固然有效,然買賣契約之出賣人僅甲一人。故乙、丙二人不得依該契約向丁請求給付價金。

(三)甲與丁簽訂買賣契約固然有效,然買賣契約之出賣人僅甲一人,故丁不得依該契約請求乙、丙移轉其對A地之應有部分。

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