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許文昌/曾榮耀不動產全制霸
篇名
民法919條與土地法第104條之優先購買權之平衡,許文昌老師
作者
許文昌
日期
2021/07/15
內文

甲有一筆土地,甲出典於乙,乙轉典於丙,丙於土地上興建房屋。今,甲將該地出賣於丁,則何人有優先購買權?

【解答】

(一)依民法919條規定,出典人將典物出賣於他人時,典權人有以相同條件留買之權。準此,甲將該地出賣於丁時,典權人乙有優先購買權,轉典權人丙無優先購買權。

(二)依土地法第104條規定,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。準此,甲將該地出賣於丁時,典權人乙結合為其占有該地之使用人(即轉典權人)丙,始符合具有典權關係,且在該地上有房屋,因而二人均有優先購買權。又,土地法第104條規定,其順序以登記之先後定之。典權登記在先,轉典權登記在後,因此乙優先於丙而行使。

(三)私見認為,僅乙有優先購買權,丙無優先購買權。其理由如下:

  1. 甲與乙之間有典權關係存在,因此甲出賣土地於丁時,乙有優先購買權。然,甲與丙之間無法律關係(即無地上權、典權或租賃權)存在,因此甲出賣土地於丁時,丙無優先購買權。
  2. 同一案例,若適用民法第919條之結果,乙有優先購買權,丙無優先購買權。若適用土地法第104條之結果,乙、丙二人均有優先購買權。此不符合法律之衡平原則。故宜回歸民法第919條之本質,而不宜擴張解釋土地法第104條之意涵。
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