許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)土地國有

1. 優點：
   (1)絕對地租消失：土地私有制度，由於所有權獨占，為使邊際土地加入生產行列，地主必須索取絕對地租。因地主索取絕對地租，造成產品價格上漲，對消費者不利。倘土地私有改為土地國有，絕對地租就會消失。
   (2)漲價自動歸公：所稱漲價，指土地自然增值，即因人口增加、經濟繁榮、社會安定、公共建設等，而造成地價上漲部分。土地自然增值為地主不勞而獲，故應課徵土地增值稅予以收歸公有。倘土地私有改為土地國有，土地自然增值自動歸公。
   (3)公共建設用地順利取得：土地私有制度，國家推行公共建設，必須徵收私有土地。然，徵收私地，常造成人民抗爭，推展不易。倘土地私有改為土地國有，用地取得順利，公共建設如期進行。
2. 缺點：
   (1)發生政府失靈：土地國有，政府統籌規劃土地利用。但政府並非萬能，如有人謀不臧、貪污舞弊、請託賄賂等，導致土地規劃及分派不當，影響土地利用。
   (2)土地難以地盡其利：公部門土地開發，由於涉及政治層面（如民意代表、利益團體等），往往以社會最大公約數作為政治妥協，土地難以達成最有效率之使用。
   (3)土地無法永續利用：土地私有制度，人民基於永久之所有權，保護地力，並促進投資改良，最後使荒漠變成良田。土地國有制度，人民恐因短期之使用權而掠奪經營，最後使良田變成荒漠。

(二)土地私有

1. 優點：
   (1)發揮財產權功能：土地私有制度，人民擁有財產權。藉著財產權之作用，誘使地主投資改良土地。當地主無需該土地時，地主會將其移轉於出價最高的人，而出價最高的人就是最能有效利用該土地之人。
   (2)市場機制與價格機能：土地私有制度，藉著市場機制與價格機能，指導土地使用，而決定土地使用性質及土地使用強度。
   (3)土地使用合理配置：土地私有制度，靠著競租理論配置土地使用。所謂競租理論，指每一塊土地均有很多潛在競爭者參與競標，最後以競標地租最高者取得土地使用權。競標地租最高者，代表最有能力使用該土地之人。
2. 缺點：
   (1)發生市場失靈：土地私有制度，雖依賴市場機制與價格機能運行，然市場仍有盲點。當市場發生土地投機、土地獨占或土地兼併，價格機能無法藉由本身力量自行復原，發生市場失靈現象。
   (2)房市泡沫化：不動產景氣過熱時，炒房投機嚴重，房價與地價高漲，房市泡沫化。房市泡沫將影響正常經濟活動，且泡沫一旦破滅，衝擊整體經濟，帶來長期衰退。
   (3)貧富不均惡化：富有的人，不斷購置房地；田連阡陌，而更加富有。貧窮的人，買不起房地；貧無立錐之地，而更加貧窮。此一現象，違反居住之公平正義。

(三)結論

1. 土地國有制度，將發生政府失靈；土地私有制度，將發生市場失靈。
2. 共產國家，一般採行土地國有制度，酙酌加入市場機制；民主國家，一般採行土地私有制度，酙酌加入計畫管制。換言之，現今世界，無土地完全國有制度的國家，亦無土地完全私有制度的國家。
3. 我國平均地權制度，主張土地私有，並以上級所有權與下級所有權劃分公私產權界線，以謀求地盡其利及地利共享。

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