許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一)折繳代金之方式取得容積之意義

容積移轉折繳代金指開發者向政府申請容積移轉，透過繳付代金方式，代替以往直接捐贈公保地方式，取得移入容積。換言之，容積移轉不由開發者（接受基地）與公共設施保留地所有權人（送出基地）直接由市場機制交易，而是由政府居間，開發者直接向政府繳代金申請核發容積，而政府收繳開發者所繳的代金後，再用以取得公共設施保留地。

(二)折繳代金之法源依據

1. 都市計畫法§83-1：容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、折繳代金、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。
2. 都市計畫容積移轉實施辦法§9-1
   (1)接受基地得以折繳代金方式移入容積，其折繳代金之金額，由直轄市、縣（市）主管機關委託三家以上專業估價者查估後評定之；必要時，查估工作得由直轄市、縣（市）主管機關辦理。其所需費用，由接受基地所有權人或公有土地地上權人負擔。
   (2) 前項代金之用途，應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之私有都市計畫公共設施保留地為限。

(二)利（目的、功能）

1. 效率面
   (1) 解決地主與建商、容積仲介間的資訊不對稱，降低交易成本，提升機制運作效率。
   (2) 可將代金有效運用於應優先取得的公共設施保留地。
2. 公平面
   (1) 解決移出地主與容積仲介之不公平問題。市場有所謂「容積蟑螂」，以其雄厚資金，大量收購公共設施保留地，壟斷容積，操縱價格，使得地主權益與容積價值受到壓縮。
   (2) 降低移出地主與建商之不公平問題：建商壓低收購容積成本，使地主無法獲得合理補償，並於高地價地區興建高樓層建築物，享有容積移轉所帶來之利益與其出價購買容積成本落差甚大。即容積「放大效果」。
   (3) 容積為公共財，且為有限資源，應由政府統籌運用。政府向地主買入容積，再出售容積予建商，避免現行容積移轉之亂象。

(三)弊（缺點、問題）

1. 效率面
   (1)需等待政府審議及估價時間，效率未必比建商直接與地主合意高。
   (2)市場運作效率有時高於政府干預。
2. 公平面
   (1)代金取得公共設施保留地之優先順序如何公平決定。會否受到利益集團或尋租行為之影響，不無疑義。
   (2)如全面以容積折繳代金運作，將減少公共設施保留地之地主獲補償機會，可能需要等待更久的時間。
   (3)建商花錢即可購買容積，有犧牲都市環境品質來成全建商之疑慮。

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