許文昌/曾榮耀不動產全制霸

甲因經營餐廳而於101年底向乙承租A不動產，租約自102年1月1日至102年12月31日止，一年一租，惟租期屆滿後，甲繼續使用，且直接交付2年租金，乙並未表示反對，惟於104年底乙卻寄存證信函通知應另訂新約，否則將終止租約，收回A不動產，請問是否有理？

依據最高法院109年度台上字第109號判決，是無理由的，因為其已成為不定期限租約，並須依原租用條件繼續，且無土地法規定情形，即不得任意終止租約收回。

其判決要旨如下：

1. 租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。
2. 所謂以不定期限繼續租賃，乃租賃雙方依原來租賃條件不定期限繼續租賃。故出租人於訂約之際，如未訂明期滿後絕不續租或續租應另訂契約或其他相類之情形者，於不即表示反對之意思條件成就時，租賃契約當然更新為不定期限租賃關係，無待於契約當事人重為要約或承諾。
3. 此外，租賃契約依上開規定更新為不定期限租賃關係後，未經合法終止契約，租賃關係自仍存續。而不定期限之房屋租賃，非有土地法第100條所定情形之一者，出租人不得終止租賃契約，收回房屋。

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