許文昌/曾榮耀不動產全制霸

(一) 不動產成交之條件：

不動產交易中，買方購買不動產所願意支付之最高價格（Willingness to Pay, WTP）大於賣方出售不動產所願意接受之最低價格（Willingness to Accept, WTA），雙方才會成交。成交價格（Transaction Price, TP）落在WTP與WTA之間。析言之：

1. 買方願付最高價格小於賣方願受最低價格，雙方不會成交。
   如圖①所示，D代表買方在不同價格下購買意願之強弱。S代表賣方在不同價格下出售意願之強弱。D與S在第一象限無交點，表示買賣雙方不會成交。


圖①　買賣雙方不會成交

2. 買方願付最高價格大於賣方願受最低價格，雙方才會成交。
   如圖②所示，D與S在第一象限有交點，表示買賣雙方才會成交。成交價格落在WTP0與WTA0之間。假設買方購買意願等於賣方出售意願情況下（即雙方意願皆在W0）成交，則成交價格TP0。總之，不動產成交條件如下：
   WTA0 ≤ TP0 ≤ WTP0


圖②　買賣雙方會成交

(二) 消費者剩餘與生產者剩餘：

買賣雙方成交後，買方擁有消費者剩餘，賣方擁有生產者剩餘。雙方在雙贏之情況下成交，皆大歡喜。消費者剩餘與生產者剩餘皆是一種心理感受。自願交易可以提高買方福利，亦可以提高賣方福利。總之，自願交易可以提高社會福利。

消費者剩餘 = WTP0 - TP0
生產者剩餘 = TP0 - WTA0

(三)稟賦效果：

就同一人而言，針對特定不動產，WTA會高於WTP。此稱為稟賦效果（Endowment Effect）。換言之，同一人就失去不動產之痛苦效用，會高於獲得該不動產之快樂效用。亦即「失去」比「獲得」更痛若。例如，現行土地徵收採市價補償，但土地所有權人還是不滿意，這是稟賦效果所造成。

稟賦效果是一種心理因素。土地所有權人持有不動產一段時間後會產生「依戀不捨情感」。時間愈長，依戀不捨情感愈濃厚。基此，就同一人針對特定不動產形成下列關係：

WTP + 依戀不捨情感價值 = WTAM
是以，WTA > WTP

上開依戀不捨情感價值，即是稟賦效果。總之，站在徵收者立場，希望採「市價」補償；但站在被徵收者立場，希望採「高於市價」之補償。

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