許文昌/曾榮耀不動產全制霸

所謂終止租約，指業佃雙方合意而終止三七五租約。所謂註銷租約，指由政府介入而註銷三七五租約，屬於直轄市或縣（市）政府之行政處分。

1. 註銷租約：
   (1)註銷時機：出租之公、私有耕地因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，由直轄市或縣（市）政府逕為註銷其租約並通知當事人（平§63Ⅰ）。所稱因實施市地重劃致不能達到原租賃之目的者，指下列情形而言：
   • ①重劃後未受分配土地者。
   • ②重劃後分配之土地，經直轄市或縣（市）政府認定不能達到原租賃目的者。（平施§89）
   (2)補償額度：依前項規定註銷租約者，承租人得依下列規定請求或領取補償：
   • ①重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計畫書公告當期該土地之公告土地現值三分之一之補償。
   • ②重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。（平§63Ⅱ）
2. 終止租約：重劃前訂有耕地三七五租約之土地，如無平均地權條例施行細則第89條所定不能達到原租賃目的之情形者，主管機關應於重劃分配結果公告確定後二個月內邀集權利人協調。協調成立者，應於權利變更登記後函知有關機關逕為辦理終止租約登記（市重§48）。
3. 租約存續：上開如協調不成者，應於權利變更登記後函知有關機關逕爲辦理租約標示變更登記（市重§48）。

1. 補償方式：
   (1)限期清理完成—發給抵價地補償：
   土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約者，直轄市或縣（市）主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出補償承租人之證明文件（徵§41 I）。此屬於終止租約。
   (2)未限期清理完成—發給現金補償：
   申請人未依前項規定辦理者，直轄市或縣（市）主管機關應核定不發給抵價地。直轄市或縣（市）主管機關經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起十五日內發給現金補償（徵§41ⅡⅢ）。發給補償完竣，耕地三七五租約消滅。
   • ①補償額度：依法徵收之土地為出租耕地時，除由政府補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，並應由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人（平§11Ⅰ）。
   • ②代為扣交：上開補償承租人之地價，應由主管機關於發放補償或依法提存時，代為扣交（平§11Ⅱ）。
2. 註銷租約：
   土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約者，除終止租約外，並得於申請時，請求徵收機關邀集承租人協調；其經協調合於下列情形者，得由地政機關就其應領之補償地價辦理代為扣繳清償及註銷租約，並以剩餘應領補償地價申領抵價地：
   (1)補償金額或權利價值經雙方確定，並同意由地政機關代為扣繳清償。
   (2)承租人同意註銷租約。（平施§74-1）

1. 平：平均地權條例。
2. 平施：平均地權條例施行細則。
3. 市重：市地重劃實施辦法。
4. 徵：土地徵收條例。

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