許文昌/曾榮耀不動產全制霸

一、案例事實
甲公司所有A、B、C等多筆土地，長期出租予乙等人或其先人作為魚塭、養殖使用，雙方曾簽訂多份土地租賃契約。租期屆滿後，乙等人主張雙方間為耕地三七五租賃關係，且乙等人願意繼續承租，遂請求甲公司會同辦理三七五租約續訂登記。
甲公司則抗辯：乙等人在魚塭旁搭建塭寮、簡易房舍、貨櫃、水泥路、神明廳、廚房、床鋪、衛浴等設施，已非單純養殖使用，而有在承租土地上建築房屋供居住使用、未自任耕作之情形；同時，部分承租人未居住於當地、另有工作或不具自耕能力，亦不得主張續租。
試問：乙等人請求甲公司會同辦理三七五租約續訂登記，有無理由？

1. 農業發展條例第20條規定，民國89年1月4日修正施行後所訂立的農業用地租賃契約，原則上不適用耕地三七五減租條例；但在該日以前已依三七五條例、土地法或其他法律訂定租約者，除另有約定外，其權利義務、續約、修正及終止，仍依原法律規定。
2. 土地法第106條規定，以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人農地者，為耕地租用；且耕作包括漁牧。
3. 耕地三七五減租條例第6條第1項規定，耕地租約應以書面為之；租約的訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。
4. 耕地三七五減租條例第16條規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；違反者，原訂租約無效，出租人得收回自行耕種或另行出租。
5. 耕地三七五減租條例第20條規定，耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。

1. 所謂承租人應「自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，解釋上並非播種、施肥、去草、除蟲、採收等農作過程，悉須由承租人本人親自為之。苟將農作過程之一部分交與他人操作，而本身仍總理其事者，仍不違自耕之本旨，殊非法所不許（最高法院85年度台上字第423號判決意旨參照）。
2. 於A、B、C等承租土地上所搭建之建物，係用以放置養殖所需飼料及工具等物品，而水產養殖需要較多人力與時間投入，甚至需要守夜以免遭到偷竊，塭寮內為此設計休憩及用餐空間，亦與養殖有合理關聯性。至於神明廳，僅係供承租人乙等人自行祭拜，祈求進行養殖工作能夠平安豐收，使人心靈上得到安全感並保有希望，從民間信仰與精神層面上觀之，亦應認與養殖間具有合理關聯。是揆諸首揭說明，自難認乙等人有不自任耕作之情。
3. 訂立三七五租約，並無限制承租人需設戶籍於當地、不得另有工作之條件，尚難以承租人未設籍於當地、另有工作，遽認承租人不具自耕能力或未自任耕作；且縱承租人未能悉數親自操作全部農事作業，但以自己為耕作主體，總理其事，而委由其親屬參與協助耕作或僱請第三人操作部分者，即尚難謂不自任耕作或係將耕地轉租於他人。

四、結論
乙等人請求甲公司會同辦理三七五租約續訂登記，有理由。
本案重點有三：第一，系爭租約可認定在民國89年1月4日前即已簽訂，仍有耕地三七五減租條例適用；第二，土地法第106條所稱耕作包括漁牧，因此魚塭養殖仍可能屬耕地租用範圍；第三，乙等人雖於土地上設置塭寮、簡易房舍、神明廳、廚房、床鋪、衛浴等設施，但法院認為上開設施多與水產養殖、工具飼料放置、臨時休息、守夜及民間信仰有合理關聯，尚難認為係供居住使用或有不自任耕作之情形。
此外，三七五租約並未要求承租人必須設籍當地或不得另有工作；只要承租人仍以自己為耕作主體、總理其事，即使由親屬協助或僱請他人操作部分農事，也不當然構成不自任耕作或轉租。因此，甲公司拒絕會同辦理續訂登記之抗辯，難認有理由。

資料來源：臺灣高等法院臺南分院110年度上字第32號民事判決。

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