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「不動產投資分析」命題趨勢及準備之道

「不動產投資分析」是靠理解、計算,而非靠死背、強記的一科。因此,對用腦思考的同學較有利,對只會背誦的同學較不利。由於不動產投資分析四題中至少有二題計算,計算題寫對該題就滿分,寫錯該題就零分,因而,這科分數差異懸殊,有的同學拿到七、八十分,有的同學只拿到二、三十分。

國內以投資分析見長的許文昌老師,由淺入深有系統的教學,先建立財務基本數學觀念,然後循序導引NPV與IRR,最後介紹期望值與變異數。對數學底子不好的同學,提供難得的進修機會。

「不動產投資分析」的出題重點如下
  1. 購屋貸款:目前台灣最常用的CPM及GPM,如何繳息還本,如何提前清償,利率上升或下降對繳息還本之影響,應予注意。
  2. 基本財務分析:前門法與後門法之原理,如何運用此二種方法作決策。另外,財務槓桿亦應留意。
  3. NPV法與IRR法:由於此二種方法在實務界非常有用,因此高普考地政、公產管理的考生務必將這二種方法之觀念、方法、計算、優缺點等徹底弄懂,幾乎每年出一題。
  4. 投資組合:如何運用投資組合降低風險,是未來命題的焦點。若要學會投資組合必先研習期望值與變異數。
  5. 不動產證券化:不動產證券化商品(如富邦一號、國泰一號、新光一號等)推出,因此有關證券化之考題受到出題老師的青睞,熱度不減。
  6. 不動產市場分析:不動產投資前,應先從事市場分析,因此偶而會出現市場分析的題目,高普考地政、公產管理的考生不可忽略。

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